Tapu iptali ve tescil davası kanunda özel olarak düzenlenmemekle beraber ne tür durumlarda açılacağı da sınırlı olarak sayılmamakta, mevzuatımızda yer alan hükümlerden hareketle yargı kararlarıyla ve önemli çalışmalarla belirlenmektedir. Tapu iptali ve tescili davası, mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet iddiaları günümüzde hukuken büyük bir önem taşımaktadır çünkü buna bağlı birtakım davaların açılması halinde hak ve alacak talepleri söz konusu olmaktadır.
Bir taşınmaz mülkiyetinin olağan yollarla kazanılabilmesi için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması şarttır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanımı kural olarak tarafların iradi yaklaşımıyla mümkündür. O halde malik devir işlemine yanaşmamış veya taşınmazın başka biri adına tescili tarafların iradesi doğrultusunda değil de başka makamların talimatıyla cereyan etmiş, geçerli bir hukuki sebep yok yahut hukuki sebep tescil sırasında yanlış kayda geçirilmiş ise mahkemenin vereceği karar bağlamında tapu müdürlüğü, taşınmaz ile ilgili işlemi gerçekleştirmektedir. Mahkemenin vereceği karar ise açılacak olan Tapu iptali ve tescili davası ile mümkün olabilmektedir.
Tapu iptal ve tescili davası; hukuksuz ve usulsüz olarak düzenlendiği öne sürülen bir tapu kaydının, hukuki şartlara ve esaslara uygun bir hale getirilmesi ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan, görevli mahkemede açılan bir gayrimenkul hukuku davası türüdür. Bu şekilde tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Bu davanın açılma temeli birçok farklı hukuki sebebe dayanabilmektedir. Örnek olarak; muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı, ehliyetsizlik ve iradeyi sakatlayan hallere dayalı, aile konutu niteliğine dayalı, sahte belgeye dayalı, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına, önalım hakkına, inançlı işlem nedenine, harici satım sözleşmesine, ölünceye kadar bakma sözleşmesine, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine, zilyetliğe ve zamanaşımına dayalı tapu iptal ve tescil davaları verilebilmektedir. Her bir hukuki neden, tapu iptali ve tescil davalarının nasıl açılacağı, kime karşı açılacağı, hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerinin ne kadar olacağı konusunda farklılıklar gösterebilmektedir.
Çalışmamızın devam eden bölümlerinde bu dava türünün hukuki sebeplerin çokluğu, çeşitliliği, fazlaca teknik ve usuli işlemlerden oluşması, uzun dava süreçlerini barındırması, neticesi itibariyle de malvarlığında önemli değişiklikler meydana getirmesi, hak kayıplarına yol açmasının mümkün olması gibi nedenlerle usulüne ve esasına yönelik bilgilere detaylıca yer verilerek her bir hukuki sebep, teorik ve uygulamaya dönük bir biçimde aktarılmaktadır.
Tapu iptali
İlk olarak, tapu iptalinin kavranıp tescil ile birleşiminden oluşan davanın amacını ortaya koymak çalışmamız bağlamında daha isabetli görülmektedir. Tapu iptali, ilgili tapu davasının iptal edilmesi ve tapu kaydının silinmesidir. Tapu kaydının silinmesine yönelik olan iptal işleminde öncelikli olarak mahkemeye başvuru yapılması gerekmektedir. Tapu iptali ile yasal olmayan ve müfredata uymayan her tapu iptal edilebilmektedir. Tapuların doğruluğunun kanıtlanması için ise yine mahkemeye başvuru yapılması gerekmektedir. Mülkiyet hakkının korunması adına düzenlenen yasalar gereği, haksız bir şekilde tapu kaydı yapılması durumunda mahkemeye verilmesi, iptalinin istenmesi (YHGK, 30.5.2001, 2001/1-464 E., 2001/470 K.: “Medeni Kanun mülkiyet hakkının doğumunu sebebe (illiyet) bağlı bir hukuki işlem olarak kabul etmiştir. Medeni Kanun’un sistemine göre, tescilin geçerli olabilmesi ve mülkiyet hakkının doğması için geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil işlemi yolsuz tescil niteliği taşır ve her zaman iptali istenebilir.”) ve kararın mülkiyet hakkı sahibi kişinin lehine sonuçlanması mümkün bulunmaktadır.
Tapu iptali, taşınmaz mallar için geçerli olan bir süreçtir ve yasal olmayan her tapu için iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Kamuya açık olan tapu kayıtlarını herkes görebilmekte ve inceleyebilmektedir. Eğer usule ve kanuna aykırı olarak bir tapu kaydı yapılmış ise o kaydın iptali amacı ile kendi menfaati olan herkes tapu iptal davasını açabilmektedir.
Tescil
Tescil, tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması, mevcut bir ayni hakkın kapsamının değiştirilmesi, devri veya ortadan kaldırılmasını ifade ettiğinden tapu siciline yapılan her türlü kaydı kapsamaktadır. Medeni Kanun m. 1021“kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” hükmü ile ayni hakların kurulması, kapsamının değiştirilmesi, devri ve bu doğrultudaki işlemleri ilke olarak tapu siciline yapılacak tescil işlemine bağlı tutmaktadır. Bir hakkın geçerli olabilmesi için tescil etmek, tapu sicili açısından temel kurallardan biridir. Gayrimenkul üzerinde kurulan haklar, tutulan tapu sicilleri üzerinden belirlenmektedir. Medeni Kanun m.705/2, ‘‘Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.’’ gibi istisnai durumlarda ise haklar, tescil öncesinde kurulabilir fakat hak sahiplerinin söz konusu mallar üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için tapu siciline tescil işlemi yaptırması gerekmektedir. Kanunun devam eden kısmında da ‘‘Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.’’ şeklinde ifade edilmektedir.
Mevcut bir taşınmaza ayrılan sayfaya, herhangi bir ayni hakkın tescili için üç şart aranmaktadır. Bunlar; tescil talebi, talepte bulunanın tasarruf yetkisinin varlığı, geçerli bir hukuki sebebin varlığıdır. Tapuda yapılan veya yapılacak olan işlemin muteberiyeti için öncelikle bu işlemin hukuki sebebinin bulunması ve bunun hukuki olarak kabul görülmesi gerekmektedir aksi durumda tapu kütüğünde yapılan işlem geçersiz olacaktır. Yani hukuki bir sebebe dayanmayan yahut makul olmayan bir sebebe dayanarak yapılan tapu işlemleri, yolsuz olarak nitelendirilmektedir. Türk Medeni Kanunu m.1024 gereğince ‘‘Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’ Aynı şekilde Yargıtay içtihatlarına göre de ‘‘Tescil işlemi, gerçeğe ters düşüyorsa o tescil kanun deyimi ile yolsuz bir tescildir.’’ (YİBGK. 08.11.1991, 1990/4 E., 1991/3 K.: “…tescil herhangi bir nedenle yolsuz da olsa, yani hak sahibi ya da hakkın konu ve kapsamı bakımından gerçeği yansıtmasa bile…”; Y. 1. HD., 3.4.1989, 1989/3806 E., 1989/3984 K.: “…tescil işlemi, gerçek malik ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa; başka bir deyişle, gerçeğe ters düşüyorsa, o tescil, uygun tescil değil, yasanın deyimi ile yolsuz bir tescildir.”)
Yukarıdaki bölümlerde de belirtildiği gibi tapu iptali ve tescil işlemleri ilişikli mahiyettedir. Tapu kaydı iptal davası sonuç ve isteminde, çoğunlukla tescil isteminin de bulunması gerekmektedir. Yoksa kaydı iptal edilen gayrimenkulün malik hanesi boş kalacaktır dolayısıyla tescil talebi, davayı açan kişinin hukuki yönden yararına olduğundan tapu iptal davalarının, tapu iptal ve tescil davası olarak açılması daha uygun olmaktadır çünkü tapu iptal ve tescil davası ile tapudaki tescil işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır.
Tapu iptali ve tescil davası açılırken doğru mahkemenin belirlenmesi son derece önemlidir. Eğer görevli ya da yetkili olmayan bir mahkemede dava açılırsa, bu durum davanın taraflarına çok ciddi zaman kaybı, bazen hak kayıpları ve maddi zararlar yaşatmaktadır. Bu yüzden hem görevli mahkemeyi hem de yetkili mahkemeyi doğru belirlemek tapu iptali ve tescil davaları açısından fazlaca ehemmiyetli bir konudur.
Yetkili Mahkeme
Tapu tescil iptal davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Taşınmazın aynından doğan bu gibi davalarda, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Yetkili mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzca belirlenmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanun hükmü m.12‘‘(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.’’ şeklindedir.
Kanunda kesin olarak düzenlenen bu husus uyarınca hâkimin, yetki kuralına uygun davranılıp davranılmadığını re‘sen araştırma yükümlülüğü vardır. Yetki meselesi bu davalar açısından bir dava şartıdır. Muhakemenin her aşamasında davanın açıldığı mahkemenin yetkisizliği ileri sürülebilir (HMK m.19/1, ‘‘Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.’’) ve hâkim de yetki meselesini göz önünde bulundurmalıdır. Eğer yetkili mahkemede tapunun iptaline ilişkin dava açılmamışsa ve yetkisizlik konusunda tespitte bulunacak olursa HMK m.114/1-ç ve m.115 uyarınca ilgili mahkeme tapu iptal ve tescil davasını usulden reddedebilmektedir. Aynı zamanda tapu iptal ve tescil davasının taraflarının, sözleşme serbestîsi ilkesi gereğince yetkili mahkemeyi belirleyebilme yetkileri de bulunmamaktadır. Bunun sebebi ise ilgili hükmün, kamu düzeninden kaynaklanmasıdır ve esnetilmesi ya da istisnasının bulunması mümkün değildir.
Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. Maddesinde (‘‘Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.’’) açıkça ifade edildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleridir ancak bu genel kuralın birtakım istisnaları da mevcuttur. Örneğin ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında (şirket ortağının ayni sermaye koyması nedeniyle, yükleniciden işyeri alımına dayalı) Asliye Ticaret Mahkemeleri yetkili olabilmekteyken, tüketici ilişkisinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları (satış vaadi kaynaklı ancak bu satış vaadine konu taşınmazlar konut ve tatil amaçlı ise) Tüketici Mahkemelerinde görülebilmektedir. Bunun yanı sıra bir kişinin birden fazla taşınmaz alımında bulunması halinde artık bir tüketici ilişkisi bulunmayacaktır ve Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olması gerekecektir ki bu durum Yargıtay kararları ile sabittir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davalarının hangi nedene dayandığının özenle değerlendirilmesi ve göreve ilişkin tespitin son derece titizlikle yapılması gerekmektedir.
Taraflar
Bir tapu kaydında tescil; usulsüz ve kanuna aykırı oluşmuş ise bu usulsüzlük nedeniyle hakkı yenmiş olmakla beraber kaydın iptali halinde menfaati oluşan herkes tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.
Davacı taraf, hukuken tapunun kendi adına devrini talep etme ve bu davayı açmada menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Buna göre tapu iptal ve tescil davalarında davacı, davanın dayandığı hukuki sebebe göre lehine netice isteyen asıl hak sahibi kişi olacaktır. Eğer davacı olmak isteyen reşit değil ise velisi, kısıtlı ise vasisi söz konusu davayı açabilecektir.
Davalı taraf ise, tapuda malik görünen yani tapuda mülkiyet hakkı sahibi olarak görünen kişidir. Eğer bu kişi vefat etmişse, ölen kişiye dava açılamaz işbu sebepten dolayı dava, mirası reddetmeyen mirasçılara karşı açılacaktır. Mirasa sahip olan mirasçılar, bu tür davalara katlanmak zorundadır. Diğer bir durum ise davanın birden çok davalısı bulunabilir. Buna göre, dava konu taşınmazın tapuda birden fazla maliki var ise ve bu malikler, mevcut taşınmaz üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahiplerse açılacak tapu iptal ve tescil davası tümüne karşı açılmalıdır. Bu dava, somut olaya göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine gibi taraflara da açılabilecektir. Tapu kayıt malikinin kim olduğu bilinmediği takdirde veya bu konuda yapılan hata mazur görülebilen ve mahkemece kabul edilebilecek geçerli bir gerekçeye dayanıyor ise, tapu kayıt malikinden başka kişiye karşı yöneltilen davada, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 124/4. maddesinin koşullarının oluşması halinde (‘‘Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir. Bu durumda hâkim, davanın tarafı olmaktan çıkarılan ve aleyhine dava açılmasına sebebiyet vermeyen kişi lehine yargılama giderlerine hükmeder.’’) davalının değiştirilmesi söz konusu olabilecektir.
Taraf konusu birçok davada olduğu gibi Tapu iptali ve tescili davasında da dikkat edilmesi gereken bir noktadır ve davanın doğru kişilere karşı açılması oldukça mühimdir. Bu davanın yanlış davalıya (ya da davalılara) karşı açılması zaman ve hak kayıpları yaşanmasına neden olacaktır.
Zamanaşımı
Genel olarak bir davanın sonsuza dek açılması olanaklı bulunmamaktadır. Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilmektedir. Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre “hak düşürücü” olarak belirlenmiş ise, o süre içinde açılmayan davayı, davalı taraf itiraz etmese dahi hâkim kendiliğinden sürenin geçmiş olması nedeniyle reddedecektir. Zamanaşımı süresi söz konusu ise, davalı tarafından itiraz yoluyla ileri sürülmelidir. Zamanaşımı itirazında bulunmak yargılamada belirli bir süreye tabidir.
Sonuç
Tapu iptali ve tescil davası birçok farklı türden açılabilen bir davadır. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi ve hak düşürücü süre vardır, yoktur ya da şu kadardır demek doğru olmayacaktır çünkü bu süreler dayandıkları hukuki sebebe ve kanuna göre değişmektedir. Örneğin; yolsuz tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir aynı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Mevzubahis durumu, her bir hukuki sebebe göre ayrı ayrı değerlendirmek yerinde olacaktır.
Staj. Av. Elvan ÖNAL
KAYNAKÇA
Oğuzman, K/ Seliçi, Ö/ Özdemir, S (2020). Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi
Cansel, E/ İnan, A (1964). “Aynî Hak Kavramı, Taksimi ve Eşya Hukukunun Konusu” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 21: 345-367
Ergün, Ö/ Çaldağ, Ç (2018). Borçlar Genel Hükümler Ders Notları, Ankara, Seçkin Yayıncılık.
Ruhi, C/ Ruhi, A (2022). Tapu İptal ve Tescil Davaları, Ankara, Seçkin Yayıncılık.
AKİPEK, J (1972). Türk Eşya Hukuku (Aynî Haklar), Ankara, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları.
Çetin, G (2019). Yolsuz Tescil Kavramı ve Türleri, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
Serengil, Ş (2010). Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması, İÜHFM C. 68, S.1-2, s. 219 – 244.
Kılıçoğlu, A (1989). “Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları Işığında Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması”, Yargıtay Dergisi, C. 15, S.1-4, s. 289-321.
Kubat, M (1998). Yolsuz Tescil ve Düzeltilmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.