Halk arasında imar barışı olarak bilinen ve 3194 sayılı İmar Kanununa 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun 16’ncı maddesi ile eklenen Geçici 16’ncı maddesi ile; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği hükmü getirilmiştir.
İmar Kanununda yapılan bu düzenleme ile getirilen yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yönelik olup, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği, yine bu belgeyi alan yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği belirtilmiştir.
Ortak mülkiyete haiz taşınmazlara ilişkin olarak ilgili düzenlemede sadece yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği ifade edilmiş olup, bu husus haricinde ortak mülkiyetli taşınmazlarda yapı kayıt belgesi düzenlenmesine ait bir hüküm bulunmamaktadır.
Ayrıca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapıların getirilen bu haklardan yararlandırılmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nda, “Paylı (Müşterek) Mülkiyet” ve “Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti” olmak üzere iki çeşit hisseli mülkiyet çeşidi düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanununda paylı mülkiyet; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.”, elbirliği mülkiyeti; “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” olarak tanımlanmıştır.
Türk Medeni Kanunu’nda, her iki hisseli mülkiyet türünde de taşınmaz üzerinde inşaat yapılabilmesi için tüm hissedarların oybirliğiyle karar almasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ise; kat maliklerinden birinin ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması şart koşulmuştur.
3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesinde, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olduğu düzenlenmiş fakat hisseli parseller üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olup olmadığına ilişkin hiçbir kanuni düzenlemeye yer verilmemiştir.
Yukarıda zikredilen Türk Medeni Kanunun anılan maddelerine bakıldığında paylı ya da elbirliği mülkiyete tabi alanlarda inşaat yapabilmek için tüm hissedarlarının oybirliği ile karar alması gerekli olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde de ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kat maliklerinden biri tarafından inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınmasını zorunlu tutmuştur.
Paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarla ilgili 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. maddesinin Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliğinde herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı konuyla ilgili olarak kurumsal internet sitesinde; imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi başvurusu için muvafakatin gerekmediğini maliklerden birinin başvurusunun yeterli olacağını, ancak kat mülkiyetine geçilmek istenirse tüm maliklerin muvafakatinin gerektiğini ifade etmektedir. (https://www.csb.gov.tr/sss/2-yapi-kayit-belgesi-muracaati Erişim tarihi:25.01.2023)
Görüldüğü üzere 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesinde paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarıyla ilgili herhangi bir hüküm bulunmamakla beraber, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının internet sitesinde yayınladığı bir görüş esas alınarak bahse konu alanlarda tek malikin başvurusu üzerine yapı kayıt belgesi düzenlenmektedir.
Durum böyleyken Bakanlık görüşü esas alınarak ortak alanlarda yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi hukuka aykırıdır. Kanundaki bu boşluğun Bakanlık görüşleri doğrultusunda doldurularak yorum yapılması mümkün değildir. Bu noktada sistematik yorum ilkesi uyarınca kanunun diğer maddeleri ve diğer kanunlardaki düzenlemeler öncelikle incelenmelidir. Nitekim Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddeleri birlikte değerlendirildiğinde söz konusu taşınmazlarda tek malikin başvurusu üzerine yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği aşikardır.
Kaldı ki, Anayasa’nın Mülkiyet hakkı başlıklı 35′ inci maddesinde ” Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. İdarenin görüşü doğrultusunda kişilerin mülkiyet hakkının sınırlandırılması Anayasaya da aykırılık teşkil etmektedir.
Konuyla ilgili olarak aşağıda örnekleri sunulan mahkeme kararlarında vurgulanan husus; hisseli taşınmazlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi için hissedarların tamamının muvafakatinin gerektiğidir. Bu noktada hisse türünün paylı veya elbirliği olması arasında herhangi bir ayrıma gidilmemiştir.
İzmir BİM, 4. İDD, 19.03.2020 tarihli kararı;
”Yapının üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz vasfında olduğu hususuna gelince; yapı kayıt belgesine konu yapının bulunduğu taşınmazın hisseli olduğu ve davacı ile yapı kayıt belgesi alan müdahil ……………..’nun hisseli malikler olduğu, ayrıca taşınmazın miras yoluyla intikal ettiği, dolayısıyla tarafların elbirliğiyle malik oldukları, buna göre de her bir pay sahibinin mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına dağılmış olduğundan, somut olay bakımından üçüncü kişilere ait özel mülkiyet durumundan söz etmeye imkan bulunmadığı, bununla birlikte, davalı idare tarafından her ne kadar paylı mülkiyet durumunda pay sahiplerinden herhangi birinin müracaatının yeterli olduğu iddia edilmişse de; elbirliğiyle mülkiyet durumunda maliklerin hisseleri olsa da, taşınmazın belirli bir kısmı ayrılarak bir mülkiyet ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı belirlenemediğinden tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerektiğinden, yapı kayıt belgesi başvurusunun da tüm pay sahiplerince yapılmasının icap ettiği, dava konusu olayda ise; taşınmazın mülkiyet durumunun işlem tarihi itibariyle halen elbirliğiyle mülkiyet olduğu, her ne kadar müdahil tarafından yapı için Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın tespiti davası açılarak yapının kendisine aidiyetine karar verilmişse ve yapı sahibi olan müdahil tarafından uyuşmazlık konusu yapı kayıt belgesi alınmışsa da, taraflar arasında taşınmaz açısından yapılmış bir rızai taksim anlaşması ya da yapı yapılması yönünde verilmiş bir muvafakat olmadığından, bu yönüyle de hatalı hukuki değerlendirmesi ile tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesiyle, dava konusu yapı kayıt belgesinin iptaline karar karar veren İdare Mahkemesi kararı onanmıştır.
İstanbul BİM, 5. İDD, 03.12.2020 tarihli kararı;
“…..yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan Yasanın Geçici 16.maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan Tebliğin 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu gibi yargısal incelemesi devam eden davalarda da Yasanın istisna kapsamına aldığı alanlarda yapılan yapılar ile 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idaresince somut olarak kanıtlanan yapıların yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklardan yararlanamayacağı açıktır.
Ayrıca, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olunan ortak alanlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın ve kullanım şeklinin değiştirilmesi veya paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması gerektiği, ortak alanda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar olmaksızın yapıldığı sabit olan yapıların ise Geçici 16.madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığının kabulü gerektiğinden, ortak alan olan yerde inşa edilen aykırılıkların 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığının yapı kayıt belgesinin sağladığı haklardan yararlanma yönünden herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
……
Öte yandan yukarıda yer verilen açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulama alanı bulduğu mahallerde ortak alan niteliğinde ki yerler için ancak tüm maliklerin başvuruda bulunması halinde 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.madde hükümleri uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlenebilmesi mümkün olup İdare Mahkemesinin,”uyuşmazlık konusu yapının ortak alan niteliğindeki arka bahçenin, dava dışı K4.’ye ait bağımsız bölüme katılmasına ilişkin İmar Barışı kapsamında 3194 sayılı Kanuna eklenen Geçici 16. maddesi çerçevesinde taşınmaz hakkında ilgili idarelere başvuruda bulunulduğu ve başvuranın beyanı üzerine ilgili yasal düzenleme uyarınca uyuşmazlık konusu taşınmaz için Yapı Kayıt Belgeleri düzenlendiği, her ne kadar davacı tarafından belirtilen alanların ortak alan olarak kullanıldığı belirtilse de, bu alanların 3194 sayılı Kanun’un 16. Maddesi’nde sayılan Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yerlerden olmadığı” yolunda ki gerekçesinin isabetli olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.” denilmiştir.
İstanbul BİM 5. İDD. 26.05.2021 tarihli kararı;
“Yapı kayıt belgesinin hisseli parselde yapılan yapılara ilişkin olduğu görüldüğünden; hisseli taşınmazlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu gözetildiğinde taşınmaz mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm hissedarların muvafakatinin gerektiği açık olup, diğer hissedarların Anayasa ile korunan mülkiyet hakkını kullanması engelleyecek şekilde yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği de açıktır.”
Sonuç olarak; 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesinde paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarına yapı kayıt belgesi verilebileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu alanlarda yapı kayıt belgesi verilebilmesi için Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca taşınmazın diğer maliklerinin de muvafakatinin alınması gerektiğinden, bu muvafakatin alınmaksızın yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi halinde diğer malikler açısından mülkiyet hakkının ihlali durumuyla karşılaşılacağı değerlendirilmektedir.
Stajyer Avukat Ömer ALSANCAK