PAYLI MÜLKİYETLİ TAŞINMAZLARDA KİRALAMA SORUNLARI

Posted on by Andis Hukuk

Mülkiyet Hakkının İçeriği

 Mülkiyet hakkı Medeni Kanunda şu şekilde düzenlenmiştir; Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olma ile tanımlanmıştır.(TMK m.683)

Kural bu olmak ile birlikte paylı mülkiyetlerde maliklere bir kısım yükümlülükler de getirilmiştir. Mülkiyet hakkının içeriğinde, dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi tanımlanmış ise de aşağıda belirteceğimiz üzere bazı durumlarda kısıtlama ve yükümlülükler getirilmiştir.

Bu yükümlülük ve kısıtlamalar diğer maliklerin mülkiyet haklarına saygı göstermek çerçevesinde olup mülkiyetinin hakkaniyete uygun kullanımının gerekliliklerindendir. Dilediği gibi mülkiyette tasarruf hakkına sahip malik, bu hakkını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanabilir. Madde metninden anlaşıldığı üzere mülkiyet hakkı hukuk düzeninin koyduğu sınırlar ile kısıtlanabilmektedir.

Mülkiyete Konu Taşınmazlar

Taşınmaz mülkiyetinin konusu ise Medeni Kanun’da; ‘’… Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.’’  olarak düzenlenmiştir.(TMK m.704)

Kanun maddesinde sayılan bu taşınmazlarından;

Arazi: Ekim yapılan taşınmazlardır.

Sürekli Haklar: Taşınmazların tapu sicil defterine işlenmiş ve malik haricindeki kişilerin yararına hak oluşturan mülkiyet haklarıdır. Bu haklar mirasçılara da geçer.

Bağımsız Bölümler: Taşınmazlar üzerindeki yapılar veya bu yapıların bağımsız bölümleridir. Bu yapılan Kat Mülkiyeti Kanununa tabidirler.

 Paylı Mülkiyet Nedir?

 Paylı Mülkiyet, Medeni Kanunun 688. Maddesinde; ‘’Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Aynı maddenin devamında bu paydaşların hem hak sahibi oldukları hem de yükümlülükleri olduğu belirtilmiştir.

Kanun maddesinde sayılan bu taşınmazlardan çoğunluk ile davaya konu olanlar miras yolu ile edinilen taşınmazlardır. Miras intikali neticesinde elbirliği mülkiyete konu olan taşınmazlar bireysel işlem yapmak ve tasarruf edebilmek için paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Yani tüm iştirak payları belli olmaksızın taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibi iken paylı mülkiyette taşınmazın tamamına belli paylar ile maliktir. Paylı mülkiyette konu bu taşınmazlarda mirasçılar arasında uyuşmazlıklar sahip oldukları bu paylardaki taşınmazların tasarrufuna da yansıdığı için dava konusu olmaktadırlar.

Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Paylı mülkiyette kiraya verme ile ilgili yükümlülüklerin düzenlendiği Medeni Kanunun 691. maddesinde ise paylı mülkiyet halinde kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi gibi önemli işleri pay ve paydaş çoğunluğunun kararına bağlamıştır. Yani paydaşlardan biri tek başına kira sözleşmesi yapamaz veya sözleşmeyi feshedemez.  Çifte çoğunluk birlikte sağlanmadan yani hem pay hem de paydaş çoğunluğu kararı olmadan yapılan kira sözleşmesi geçersiz bir sözleşmedir. Aynı durumda şartları sağlanarak yapılan bir kira sözleşmesinin feshi de pay ve paydaş çoğunluk şartının sağlanması halinde mümkündür.

Maddenin son fıkrasında ise; “Pay ve paydaşların eşitliği halinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir” demek suretiyle ile takdir yetkisi hâkime verilmiştir.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarında, çifte çoğunlukla yani pay ve paydaş çoğunluk kararına dayanmayan kira sözleşmelerinin “geçersiz” olarak nitelendiği sıkça görülmektedir.
06.05.1955 tarih ve 12/18 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi geçerli değildir. (Yargıtay 1.HD-K.2015/8463)
Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde TMK 691. maddesi gereğince ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi ve davanın da pay ve paydaş çoğunluğunca açılması gerekir. (Yargıtay 6. HD-K.2013/14562)
Müşterek mülkiyetle “önemli yönetim işleri”nin nitelikli çoğunluğun (pay ve paydaş çoğunluğu) vereceği karar ile yapılması gerekir. Paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve sözleşmenin uzatılması önemli yönetim işlerindendir. Çoğunluk sözleşmenin yapıldığı anda sağlanabileceği gibi sözleşmeden sonra diğer paydaşların yapılan sözleşmeyi benimsemesi ile de sağlanabilir. (Yargıtay 6. HD-K.2014/6923) 

Ayrıca kira sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Öyle ki; “özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararı’nda açıkça vurgulanmıştır.”(Yargıtay 1. HD-K. 2016/3060)

Paylı Mülkiyet Kiralamasında Yaygın Sorunlar

Paylı mülkiyetin kiralanmasında davaya dönüşen uyuşmazlıkların başında taşınmazın paydaşlardan habersiz üçüncü şahıslara kiralanması gelmektedir. Bu durumda genellikle kira bedelini sadece kiraya veren paydaş almaktadır.

Yukarıda değindiğimiz gibi bu tür uyuşmazlıkların başında, miras yoluyla paydaş olunan taşınmazlardan daha önce kim yararlanıyor ise o paydaşın yararlanmaya devam etmesi durumu gelmektedir. Paylı mülkiyeti miras yolu ile edinen mirasçılardan birinin diğer mirasçılara haber vermeksizin paylı taşınmazı kiraya vermesi, paydaşlardan birinin aldığı kira bedelini bilahare paydaşlara vereceğini söylemesi veya taşınmaz resmiyette her ne kadar muris adına kayıt edilmişse de gerçekte taşınmazın hepsinin kendisine ait olduğu iddiasıyla tek başına kiraya vermesi gelmektedir.

Ortaya çıkan bu sorunun çözümü için kira bedeli alamayan diğer paydaşlar aşağıda belirttiğimiz üzere üç şekilde hareket edebilirler:

Birincisi; Kira sözleşmesinin geçersizliğine dayanarak taşınmazın tahliyesi yoluna gidebilirler.

İkincisi; Mevcut kira sözleşmesine onay verip kiracıdan, bundan sonra kira bedelinin kendi paylarına düşen kısmı kadarı olmak üzere kendilerine ödenmesini talep edebilirler. Bu durumda sözleşmenin geçerliliği konusunda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması hususunu unutmamalıdır.

Üçüncüsü; Yukarıdaki her iki şıkka ek olarak kiraya veren paydaştan daha önce tahsil ettiği kira bedelinden kendi payına düşen bedelini vekâletsiz iş görme kapsamında talep edebilirler.

Bir diğer uyuşmazlık ise paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazın paydaşlardan biri tarafından bedelsiz olarak kullanılması durumudur. Paydaş taşınmazı izinsiz olarak kullanmakta ve diğer paydaşlara herhangi bir kullanım bedeli ödenmemektedir. Bu durum karşısında bedel talebi için öncelik ile intifadan men şartının yerine getirilmesi gerekir. Yani izinsiz ve bedelsiz kullanan paydaşa ihtar çekilerek taşınmazın izinsiz kullanılmaması ve kullanılmaya devam edilmesi halinde haksız işgal nedeniyle tazminat talep edeceğini ihtar etmelidir.

Haksız işgal Nedeni ile Ecri misil  ve Kira Bedeli

Yukarıda sayılan tazmin şekillerinin hukuki niteliğinin ne olduğu yani haksız işgal nedeni ile ecri misil tazminatı mı yoksa tahsil edilmeyen kira bedeli alacağı mı olduğu doktrin ve içtihatlarda tartışma konusu olmuştur.

Bu konuda güncel Yargıtay içeri şu şekildedir:

“Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecri misil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, kiraya verme önemli işlerden olup paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılan kira sözleşmeleri geçerlidir.

Somut olayda dava konusu bağımsız bölümlerin pay-paydaş çoğunluğu sağlanarak davalı paydaşlar … … tarafından diğer davalılara kiraya verildiği hem paydaş davalıların hem de diğer davalıların ve esasen dava dilekçesindeki içeriğe göre davacının da kabulündedir.

O halde, davacının ecri misil değil tahsil edilen kira bedelinden payına isabet eden kira bedelini isteyebileceği, müstakil malik olduğu 3 nolu bağımsız bölüm yönünden ise kira hükümlerine göre işlem yapabileceği açıktır.1. HD., E. 2016/4183 K. 2017/7217 T. 7.12.2017”

Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin geçerli olduğu durumlarda kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaş ecri misil değil tahsil edilen kira bedelini talep edebilecektir. Kira sözleşmenin geçerli olmadığı hallerde ise haksız işgal nedeni ile ecri misil tazminatı talep edebilecektir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yukarıdaki uyuşmazlıklarda yetkili ve görevli mahkeme uyuşmazlığın durumuna göre değişmektedir.

Kira sözleşmesinin hiç ya da geçerli olmadığı durumlarda yani ecri misil talebine yönelik açılacak davalarda yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Kiracıya karşı kira bedeli alacağın talebi için kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Paydaşa karşı açılacak kira bedellerini tahsili davası genel alacak davası olduğu için davalının ikametgahın olduğu Asliye Hukuk Mahkemeleridir

Açılacak davaların özelliğine göre görev ve yetki hususu değişebileceğinden davanın doğru yerde ve mahkemede açılmasına dikkat etmek gerekmektedir. Aksi halde emek ve zaman boşa harcanmış olacağı gibi maddi külfeti de doğabilmektedir.

Yargılama Giderleri

Yukarıda belirttiğimiz uyuşmazlıklarda harçlar nispi hesaplanmaktadır. Bu durumda dava değeri önem arz etmektedir. Ecri misil hariç açılacak bu davalarda dava değeri belirlenebilecek bir rakam olduğundan dava kısmi olarak açılabilir. Ecri misil davalarında ise alacak belirlenemediğinden belirsiz alacak davası olarak açılabilir.

Av. Mehmet Rauf ÇİÇEK

Av. Erhan Çiftçi

PAYLI VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETE HAİZ TAŞINMAZLARDA ORTAK ALANLARDA YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENMESİ

Posted on by Andis Hukuk

Halk arasında imar barışı olarak bilinen ve 3194 sayılı İmar Kanununa 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun 16’ncı maddesi ile eklenen Geçici 16’ncı maddesi ile; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği hükmü getirilmiştir.

İmar Kanununda yapılan bu düzenleme ile getirilen yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yönelik olup, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği, yine bu belgeyi alan yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği belirtilmiştir.

Ortak mülkiyete haiz taşınmazlara ilişkin olarak ilgili düzenlemede sadece yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği ifade edilmiş olup, bu husus haricinde ortak mülkiyetli taşınmazlarda yapı kayıt belgesi düzenlenmesine ait bir hüküm bulunmamaktadır.

Ayrıca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapıların getirilen bu haklardan yararlandırılmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Türk Medeni Kanunu’nda, “Paylı (Müşterek) Mülkiyet” ve “Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti” olmak üzere iki çeşit hisseli mülkiyet çeşidi düzenlenmiştir.

Türk Medeni Kanununda paylı mülkiyet; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.”, elbirliği mülkiyeti; “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” olarak tanımlanmıştır.

Türk Medeni Kanunu’nda, her iki hisseli mülkiyet türünde de taşınmaz üzerinde inşaat yapılabilmesi için tüm hissedarların oybirliğiyle karar almasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ise; kat maliklerinden birinin ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması şart koşulmuştur.

3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16’ncı maddesinde, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olduğu düzenlenmiş fakat hisseli parseller üzerindeki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi aşamasında diğer hissedarların muvafakatinin gerekli olup olmadığına ilişkin hiçbir kanuni düzenlemeye yer verilmemiştir.

Yukarıda zikredilen Türk Medeni Kanunun anılan maddelerine bakıldığında paylı ya da elbirliği mülkiyete tabi alanlarda inşaat yapabilmek için tüm hissedarlarının oybirliği ile karar alması gerekli olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesinde de ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kat maliklerinden biri tarafından inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınmasını zorunlu tutmuştur.

Paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarla ilgili 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. maddesinin Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliğinde herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı konuyla ilgili olarak kurumsal internet sitesinde;  imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi başvurusu için muvafakatin gerekmediğini maliklerden birinin başvurusunun yeterli olacağını, ancak kat mülkiyetine geçilmek istenirse tüm maliklerin muvafakatinin gerektiğini ifade etmektedir. (https://www.csb.gov.tr/sss/2-yapi-kayit-belgesi-muracaati Erişim tarihi:25.01.2023)

Görüldüğü üzere 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesinde paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarıyla ilgili herhangi bir hüküm bulunmamakla beraber, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının internet sitesinde yayınladığı bir görüş esas alınarak bahse konu alanlarda tek malikin başvurusu üzerine yapı kayıt belgesi düzenlenmektedir.

Durum böyleyken Bakanlık görüşü esas alınarak ortak alanlarda yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi hukuka aykırıdır. Kanundaki bu boşluğun Bakanlık görüşleri doğrultusunda doldurularak yorum yapılması mümkün değildir. Bu noktada sistematik yorum ilkesi uyarınca kanunun diğer maddeleri ve diğer kanunlardaki düzenlemeler öncelikle incelenmelidir. Nitekim Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddeleri birlikte değerlendirildiğinde söz konusu taşınmazlarda tek malikin başvurusu üzerine yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği aşikardır.

Kaldı ki, Anayasa’nın Mülkiyet hakkı başlıklı 35′ inci maddesinde ” Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. İdarenin görüşü doğrultusunda kişilerin mülkiyet hakkının sınırlandırılması Anayasaya da aykırılık teşkil etmektedir.

Konuyla ilgili olarak aşağıda örnekleri sunulan mahkeme kararlarında vurgulanan husus; hisseli taşınmazlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilmesi için hissedarların tamamının muvafakatinin gerektiğidir. Bu noktada hisse türünün paylı veya elbirliği olması arasında herhangi bir ayrıma gidilmemiştir.

İzmir BİM, 4. İDD, 19.03.2020 tarihli kararı;

”Yapının üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmaz vasfında olduğu hususuna gelince; yapı kayıt belgesine konu yapının bulunduğu taşınmazın hisseli olduğu ve davacı ile yapı kayıt belgesi alan müdahil ……………..’nun hisseli malikler olduğu, ayrıca taşınmazın miras yoluyla intikal ettiği, dolayısıyla tarafların elbirliğiyle malik oldukları, buna göre de her bir pay sahibinin mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına dağılmış olduğundan, somut olay bakımından üçüncü kişilere ait özel mülkiyet durumundan söz etmeye imkan bulunmadığı, bununla birlikte, davalı idare tarafından her ne kadar paylı mülkiyet durumunda pay sahiplerinden herhangi birinin müracaatının yeterli olduğu iddia edilmişse de; elbirliğiyle mülkiyet durumunda maliklerin hisseleri olsa da, taşınmazın belirli bir kısmı ayrılarak bir mülkiyet ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı belirlenemediğinden tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerektiğinden, yapı kayıt belgesi başvurusunun da tüm pay sahiplerince yapılmasının icap ettiği, dava konusu olayda ise; taşınmazın mülkiyet durumunun işlem tarihi itibariyle halen elbirliğiyle mülkiyet olduğu, her ne kadar müdahil tarafından yapı için Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın tespiti davası açılarak yapının kendisine aidiyetine karar verilmişse ve yapı sahibi olan müdahil tarafından uyuşmazlık konusu yapı kayıt belgesi alınmışsa da, taraflar arasında taşınmaz açısından yapılmış bir rızai taksim anlaşması ya da yapı yapılması yönünde verilmiş bir muvafakat olmadığından, bu yönüyle de hatalı hukuki değerlendirmesi ile tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” gerekçesiyle, dava konusu yapı kayıt belgesinin iptaline karar karar veren İdare Mahkemesi kararı onanmıştır.

İstanbul BİM, 5. İDD, 03.12.2020 tarihli kararı;

“…..yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan Yasanın Geçici 16.maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan Tebliğin 8. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu gibi yargısal incelemesi devam eden davalarda da Yasanın istisna kapsamına aldığı alanlarda yapılan yapılar ile 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idaresince somut olarak kanıtlanan yapıların yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklardan yararlanamayacağı açıktır.

Ayrıca, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olunan ortak alanlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın ve kullanım şeklinin değiştirilmesi veya paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması gerektiği, ortak alanda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar olmaksızın yapıldığı sabit olan yapıların ise Geçici 16.madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığının kabulü gerektiğinden, ortak alan olan yerde inşa edilen aykırılıkların 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığının yapı kayıt belgesinin sağladığı haklardan yararlanma yönünden herhangi bir önemi bulunmamaktadır. 

……

Öte yandan yukarıda yer verilen açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulama alanı bulduğu mahallerde ortak alan niteliğinde ki yerler için ancak tüm maliklerin başvuruda bulunması halinde 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.madde hükümleri uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlenebilmesi mümkün olup İdare Mahkemesinin,”uyuşmazlık konusu yapının ortak alan niteliğindeki arka bahçenin, dava dışı K4.’ye ait bağımsız bölüme katılmasına ilişkin İmar Barışı kapsamında 3194 sayılı Kanuna eklenen Geçici 16. maddesi çerçevesinde taşınmaz hakkında ilgili idarelere başvuruda bulunulduğu ve başvuranın beyanı üzerine ilgili yasal düzenleme uyarınca uyuşmazlık konusu taşınmaz için Yapı Kayıt Belgeleri düzenlendiği, her ne kadar davacı tarafından belirtilen alanların ortak alan olarak kullanıldığı belirtilse de, bu alanların 3194 sayılı Kanun’un 16. Maddesi’nde sayılan Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yerlerden olmadığı” yolunda ki gerekçesinin isabetli olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.” denilmiştir.

İstanbul BİM 5. İDD. 26.05.2021 tarihli kararı;

“Yapı kayıt belgesinin hisseli parselde yapılan yapılara ilişkin olduğu görüldüğünden; hisseli taşınmazlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu gözetildiğinde taşınmaz mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm hissedarların muvafakatinin gerektiği açık olup, diğer hissedarların Anayasa ile korunan mülkiyet hakkını kullanması engelleyecek şekilde yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği de açıktır.”

Sonuç olarak; 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesinde paylı ve hisseli mülkiyete haiz taşınmazlarla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazların ortak alanlarına yapı kayıt belgesi verilebileceğine dair herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu alanlarda yapı kayıt belgesi verilebilmesi için Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca taşınmazın diğer maliklerinin de muvafakatinin alınması gerektiğinden, bu muvafakatin alınmaksızın yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi halinde diğer malikler açısından mülkiyet hakkının ihlali durumuyla karşılaşılacağı değerlendirilmektedir.

  Stajyer Avukat Ömer ALSANCAK