Kira artış oranına ilişkin olarak yeni getirilen düzenlemeden önce konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki kira artışı TÜFE oranına göre belirlenmekteydi. 11/06/2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren geçici madde ile konut kiralarına ilişkin olarak kira artış oranına ilişkin 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olacak yeni bir düzenleme getirilmiştir.
08/06/2022 tarihli Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 01/07/2023 tarihine kadar geçerli olmak üzere aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kanunun yürürlüğe girdiği 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Uygulama yalnızca 1-5 yıl arasında bulunan konut kiraları açısından geçerli olacak. İş yerleri için getirilen bir artış oranı kısıtlaması bulunmamaktadır, kanunun bu hal ile iş yerleri açısından TÜFE oranında artış uygulama alanı bulacaktır. Yeni bir düzenleme ile 01/07/2023 tarihinde bir değişikliğe gidilmediği takdirde 01/07/2022 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri ilgili düzenlemeden etkilenmeyecektir.
5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak belirlenebilir durumdadır. 5 yılını doldurmuş olan konut kira bedelleri için hakim tarafından belirlenecek olan orana ilişkin %25’lik bir kısıtlama söz konusu değildir. Mülk sahibi beş yılını doldurmuş olan kiracı hakkında kira tespit davası açabilir durumdadır.
Düzenlemenin Hukuk Güvenliği ve Sözleşme Serbestisine Etkisi
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş tarafların özgür iradeleri ile kurulan bir sözleşme türüdür. Hukuk devletinin bir gereği olarak, temel hak ve özgürlüklerin hukuk güvenliğinin sağlanarak korunması gerekmektedir. Hukuki güvenlik kavramı, gerek demokratik rejimin bir gereği olarak birey-devlet ilişkilerinde gerekse ekonomik ilişkilerde güven ortamının sağlanması bağlamında yadsınamaz bir öneme sahip hale gelmiştir. (Çaptuğ, 2021, s.155)
Anayasa Mahkemesi 08/11/2012 tarih ve 2012/33 E., 2012/174 K., sayılı kararında;
“Evrensel hukuk ilkeleri ya da hukukun genel ilkeleri denildiğinde, hakkın kötüye kullanılması, iyi niyet, sözleşmeye bağlılık, ayrımcılık yapılmaması, ölçülülük, kazanılmış haklara saygı, haklı beklentilerin korunması, yasaların geriye yürümezliği, hukuk güvenliği, adalet, eşitlik, kanunilik, belirlilik ve öngörülebilirlik gibi evrensel düzeyde kabul gören hukukun üstün kuralları anlaşılmaktadır.’’ şeklinde hüküm kurulmuştur.
İlgili düzenleme 11.06.2021 tarihinden sonra kira sözleşmesi yapan ve kira sözleşmesi 11.06.2022 tarihinden sonra yenilenecek olan tüm kiracı ve kiralayanları ilgilendirmektedir. 11.06.2021 tarihinde kira sözleşmesi yapan taraflar kanun koyucunun Türk Borçlar Kanunu’nda yaptığı düzenlemeye göre TÜFE oranında artış yapılacağına güvenle sözleşmelerini imzalamışlardır. Ancak yeni getirilen düzenleme ile hem tarafların sözleşme özgürlükleri hem de hukuk güvenliği ilkesi göz ardı edilmiştir. Mülk sahipleri kanunda yer alan TÜFE artırım oranına güvenerek taşınmazlarına kiraya vermişler, ancak getirilen yeni düzenleme ile bu orana müdahale edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Sözleşme Özgürlüğü başlıklı 26. maddesinde; “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.’’ hükmü yer almaktadır.
Kanunda öngörülen sınırlar içerisinde belirlenen kira artış oranına geçmişte yapılan ve tarafların aralarında anlaştıkları artış oranına etki eder vaziyette müdahale edilmiştir. Bu müdahale hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmayıp aynı zamanda sosyal barışı da bozabilir bir durumdur. Ülke ekonomisinin kiracılar üzerindeki etkileri azaltılmaya çalışılırken mülk sahipleri ve kira bedeline bağlı olarak yapılan diğer faaliyetlerin ekonomiye etkileri göz ardı edilmiştir. Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında daha zayıf konumda olan kiracıyı korumayı zaten amaçlamış ve TÜFE düzenlemesini bu sebeple getirmiştir. Artış oranına TÜFE oranından daha düşük bir sınır getirmek sosyal barış ve sosyal ekonomiye zarar vermektedir.
Düzenleme ile eski kiracılar koruma altına alınırken bir mülkü ilk defa kiralayacak kişiler için herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da uygulamada, mülk sahiplerinin, mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırarak yeni kiracı arayışına itmektedir. Güncel karşılaşılan sorunlardan biri haline gelen bu hususa makalemizde değinme gereği duyuyoruz.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONLANDIRMA HALLERİ
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin sona ermesine en az on beş gün kala durumu kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimi nedeni ile sözleşmeyi sona erdirememektedir. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, uzama yılının bitimine en az üç ay kala yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilme ihtimalinin bulunduğu istisnai haller vardır. Aşağıda açıklanan bu haller sınırlı sayıdadır. Unutulmamalıdır ki kanunun koyucunun amacı hakkaniyetsizlik durumu oluşturmadan çok konut ve çatılı işyeri kiracısını korumaya yöneliktir.
- Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracının kiralananı tesliminden sonraki bir tarihte konutu herhangi bir koşula bağlı kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin irade beyanıdır. Yazılı olarak, kiracı veya yetkili temsilci tarafından, belirli bir tarih için, konutun tesliminden sonra verilmiş olması gereklidir. Özellikle uygulamada en sık karşılaşılan durum kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı esnada imzalanarak konutun teslimi şartının sağlanamamasıdır. Kiralanın tesliminden önceki bir tarihte imzalanan tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren, kiracıyı kiralanandan tahliye edemeyecektir.
Yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananın tesliminden kaçınan kiracı hakkında icraya başvurulabilir yahut dava açılabilir. Tahliye taahhüdünün verildiği tarihten sonraki bir ay içerisinde hukuki yollara başvurulması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.
- Kiracıya Kirayı Ödememesi Nedeni ile İki Haklı İhtarda Bulunulması
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereği ve meblağı ihtarın içeriğinde yer almalıdır. Birikmiş kira ödemelerinin aynı ihtarda gösterilmesi gerekmektedir. İki ayrı ihtar halinde iki haklı ihtar koşulu sağlanamaz.
İki haklı ihtarın varlığı halinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren dava açılması gerekmektedir. Kiraya veren yazılı olarak dava açacağını kiracıya bildirmiş ise, dava açma süresi bir yıl için uzamış sayılmaktadır.
- Mevcut Malikin İhtiyacı
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada önemli olan husus gereksinim ihtiyacıdır. Gereksinim ihtiyacı gerçekleşmiş ya da gerçekleşmesi muhtemel sürekli bir durum oluşturmalıdır. Malikin aynı mahalde taşınmazının bulunmaması gerekmektedir. Gereksinim sebebi ile tahliye davasının açan kişinin malik olması şartı da aranmamaktadır, kiraya veren kişi olması yeterlidir.
Gereksinim nedeni ile kiracıyı kiralanandan çıkarıp başka bir şahsa taşınmazın kiraya verilmesi mümkün değildir. Kiralayan haklı sebep olmaksızın üç yıl süre geçmedikçe kiralananı başka bir kimseye kiralayamaz. Aksinin tespiti halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay hukuk Genel Kurulu 15/05/2015 tarih ve 2013/2419 E., 2015/1358 K. sayılı kararı;
“…Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/b ve c maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesinin son fıkrası) hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının 2004 sayılı İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.01.1988 başlangıç 31.12.1988 bitim tarihli olduğu görülmektedir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12 Aralık 2011 tarihli Balıkesir 1. Noterliği’nin ihtarnamesinde işyeri ihtiyacı nedeniyle 01.01.2012 tarihinde başlayacak dönem için sözleşmenin yenilenmeyeceği belirtilerek 31.12.2011 tarihinde mecurun tahliye edilmesi istenmiş, ihtarname 15.12.2011 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir.Bu durumda 08.02.2012 tarihinde açılan dava süresinde olup yerel mahkemenin bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir…’’
Mevcut malikin ihtiyacı nedeni ile tahliye yeni getirilen düzenleme ile birlikte mülk sahiplerinin kiracılarını konuttan çıkarmak için çokça başvurdukları sebeplerden birisidir. Kiraya veren, mevcut kiracıya ihtiyaç nedeni ile tahliye için ihtar göndermekte, ihtiyaç nedeninin varlığından emin olamayan kiracı, hem dava masraflarının üzerine kalmaması hem de toplumsal ve sosyal olarak etkilenmemek için evi tahliye etmektedir. Kiraya verenler tarafından malikin ihtiyacı nedeni ile tahliyenin bu şekilde kullanılması hakkın kötüye kullanımı kapsamındadır.
Ortada böyle bir ihtiyaç dahi yokken yahut kanuni koşullar oluşmuş ancak mülk sahibi kendi ihtiyacı için kullanmak yerine yenir bir kiracı arayışı için bu yola başvurmuş olabilir. Yeni gelen düzenleme nedeni ile mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar artmış hatta bu konuda toplumsal asayiş bozulma noktasına gelmiştir. Son zamanlarda haberlere dahi konu olan kiraya veren ve kiracı uyuşmazlıkları her geçen gün artmaktadır. (HaberTürk, 21.06.2022, https://www.haberturk.com/sopali-kavga-son-dakika-esenyurt-ta-ev-sahibi-kiraci-kavgasi-3471378)
- Yeni Malikin İhtiyacı
Bir taşınmaz kira sözleşmesinin devam ettiği süre içerisinde başka bir şahsa satılabilir. Bu halde kiralananı sonradan edinen kişi edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirmek koşulu ile, altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Sonradan edinen kişi bu hakkını kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile de sona erdirebilir.
Gereksinim ihtiyacı Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri kapsamaktadır.
Yeni düzenleme ile birlikte ev sahiplerinin %25 artış oranından ve hatta ülke ekonomisi ile TÜFE oranının dahi yeterli gelmemesi sebebi ile başvurdukları bir yoldur. Mülk sahipleri, gerçek bir satış işlemi olmaksızın muvazaalı işlemler gerçekleştirerek, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde dahi bulunabilmektedir.
- Kiralananın Yeniden İnşası
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada onarımın esaslı ve büyük ölçüde olması, mevcut taşınmazın kötü durumdan kurtarılarak daha iyi hale getirilmesinin amaçlanması gerekmektedir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
- Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu hale dayanarak tahliyenin sağlanabilmesi için kiracının mevcut konutunun oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Paylı mülkiyet sahibi oldukları bir konut için pay yahut paydaş çoğunluğu sağlanarak, el birliği mülkiyet sahibi oldukları durumda oybirliği sağlanarak rıza alınması gereklidir.
- Kira Bedelinin Ödenmemesi
Ödenmeyen kiralar için takip başlatılması halinde uygulanabilir bir durumdur. Kiraya veren ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatarak tahliye talebi isteyebilir. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz ederse takip durur. 30 gün içerisinde tüm takip ve masraflarını ödemesi halinde tahliyesi sağlanamaz. Ödememesi halinde ise kiracı aleyhinde tahliye davası açılabilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 24/10/2018 tarih ve 2017/4035 E., 2018/10496 K. sayılı kararı;
“…Dava konusu taşınmazlar 6098 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen konut ve çatılı işyerine haiz taşınmaz niteliğinde olduğundan ve kiraya veren tek taraflı fesih bildirimi ile kira sözleşmelerini sona erdiremeyeceğinden, 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi uyarınca ‘kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır’ hükmü gereğince sözleşmenin bitimi ile kira süresi yenilenmiştir. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyerleri hakkında, kiraya verene süre bitimi nedeniyle akdi fesih hakkı tanımadığı gibi, 347 ve devamı maddelerinde de tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymış, 354 maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemiştir. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemeyeceğinden, davacının dava açıldığı tarihte kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda kanuna aykırı olarak kararlaştırılan sözleşme maddeleri tarafları bağlamayacağından ve davacının haksız olarak tahliye edildiği anlaşıldığından tazminat talepleri değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi…’’
Sonuç olarak 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerinde TÜFE oranının %25’in üzerinde kalması halinde ancak %25 kira artış oranı uygulanabilecektir. Getirilen yeni düzenlemenin hukuk güvenliği ve sosyal adalet açısından uygunluğu ise kanaatimizce tartışma konusudur. Yapılan düzenlemeden sonra sürekli olarak artan piyasa kira bedelleri de düşünüldüğünde kiraya verenler mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmelerini sonlandırma çabalarına girişmektedir. Konut kiraları açısından kanuni düzenlemelerle zayıf konumda olan kiracı birçok yönden koruma altına alınmışsa da uygulamada kiracılar mağdur olabilmektedir. Uyuşmazlık halinde tarafların herhangi bir hak kaybına uğramaması için avukata danışarak destek almaları son derece önemlidir.
Sonuç olarak 11/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerinde TÜFE oranının %25’in üzerinde kalması halinde ancak %25 kira artış oranı uygulanabilecektir. Getirilen yeni düzenlemenin hukuk güvenliği ve sosyal adalet açısından uygunluğu ise kanaatimizce tartışma konusudur. Yapılan düzenlemeden sonra sürekli olarak artan piyasa kira bedelleri de düşünüldüğünde kiraya verenler mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmelerini sonlandırma çabalarına girişmektedir. Konut kiraları açısından kanuni düzenlemelerle zayıf konumda olan kiracı birçok yönden koruma altına alınmışsa da uygulamada kiracılar mağdur olabilmektedir. Uyuşmazlık halinde tarafların herhangi bir hak kaybına uğramaması için avukata danışarak destek almaları son derece önemlidir.
Av. Eda KARABABA
KAYNAKÇA
ZEVKLİLER, GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2018
Türkiye Barolar Birliği, Doç. Dr. Umut Yeniocak, Erişim 10.06.2022, https://www.barobirlik.org.tr/
FEYZİOĞLU, Özel, s. 691 vd.; ARAL, s. 279, ATABEKOĞLU, s.177
TANDOĞAN, I/2, s. 276, dn.333, BURCUOĞLU, s. 347-348 kararları
- EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara 2015, s. 418
Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi, Erişim 16.06.2022, https://www.lexpera.com.tr/
Sinerji Hukuk Yazılımları, Erişim 16.06.2022, https://www.sinerjimevzuat.com.tr/
Dr. Mehpare Çaptuğ, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl 9, Sayı 17, Haziran 2021
HaberTürk, 21.06.2022, https://www.haberturk.com/sopali-kavga-son-dakika-esenyurt-ta-ev-sahibi-kiraci-kavgasi-3471378