Koronavirüs salgını nedeniyle ülkemizde bir kısım olağanüstü tedbirlerin alınması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Salgının yayılma hızını azaltmak amacıyla alınan bu tedbirlerin hayatın birçok alanına olumsuz etkileri olmuştur. Kuşkusuz ki geçimini bir şekilde kazanmaya çalışan esnaflar, serbest avukatlar, dişçiler gibi meslek grupları da salgından olumsuz yönde etkilenmiş olup hatta işler durma noktasına gelmiştir. İşlerin durma noktasına gelmesine paralel olarak ilgililer gider kalemlerini kısmanın yollarını aramaktadırlar. Elbette ki dönemsel düzenli gider kalemlerinden birisi de kiralardır. Bu yazıda koronavirüs(Covid-19) salgının işyeri kira sözleşmelerine etkisi incelenecek ve ‘’Salgının işyeri kira sözleşmelerine etkisi bütün işyerleri için aynı mıdır? Koronavirüs salgını gerekçe gösterilerek işyeri kiralarında erteleme, indirim, uyarlama veya kira sözleşmesinin askıya alınması talep edilebilir mi? Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiralayanlar kiracının taşınmazı boşaltmasını isteyebilir mi?’’ gibi sorulara cevap aranacaktır.
KORONAVİRÜS(COVİD-19) SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİNE İLİŞKİN MEVZUAT
Türk Hukuk Sistemi’nde kira sözleşmelerine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu 299-378 maddeleri arasında kira sözleşmeleri düzenlenmiştir. İlgili düzenlemelere göre kiraya verenin en temel borcu kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Kiracının sözleşme kapsamındaki en temel borcu ise kira bedelini zamanında ödemektir.
Koronavirüs salgını nedeniyle İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihinde bir Genelge yayınlamıştır. Bu Genelgeye göre “umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri” geçici bir süreyle durdurulmuştur. Söz konusu Genelgenin bir sonucu olarak ilgili yerlerde ve alanlarda faaliyet gösteren kişiler bu faaliyetlerine alınan idari karar gereğince ara vermek zorunda kalmıştır ve alınan idari karardan dolayı faaliyetleri için kiralamış oldukları işyerlerini kullanamayacaklardır.
26.03.2020 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi uyarınca 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
İşyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak yukarıda yer verilen düzenlemelere ek olarak 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığını düzenleyen 136-137-138. maddeleri de somut durumun niteliklerine uygun düştüğü ölçüde uygulama alanı bulacaktır.
Tüm bu kanuni düzenlemelere ek olarak geçici ifa imkansızlığına dair başvurulacak yol gösterici karar niteliği taşıyan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/193 E. ve 2010/235 K. sayılı ilamı da uyuşmazlıkların çözümünde başvurulacak kaynaklar arasında sayılabilir. Bu karara göre ‘’…Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa=söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir…’’
Yukarıda yer verilen genel nitelik arz eden düzenleyici hükümler ve emsal yüksek mahkeme içtihatları göz önünde bulundurularak salgının kira sözleşmelerine etkisi incelenerek sorulara cevap aranacaktır.
İÇİŞLERİ BAKANLIĞI 15.03.2020 TARİHLİ GENELGESİ KAPSAMINDA KALAN İŞYERİ KİRALARININ ÖDENMESİNDEN KAÇINILABİLİR Mİ?
İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Genelgesi ile umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreyle durdurulmuştur.
Bu kapsama giren işyeri işletmecileri söz konusu Genelgenin yürürlük süresi boyunca faaliyetlerine ara vermek zorundadırlar. Ayrıca ilgili Genelge kapsamında kalan işyeri malikleri Türk Borçlar Kanunu ile kendilerine yüklenen ‘’kiralananı kullanıma hazır bulundurma’’ borcunu yerine getiremeyeceklerdir. Zira söz konusu işyerlerinin kullanılması bakanlık kararı ile yasaklanmıştır. Bu durumda işyerini kiraya veren kişinin kusursuz ifa imkansızlığından bahsedilebilir. Bu ifa imkansızlığının geçici mi yoksa kalıcı mı olacağı henüz belli olmamakla birlikte mayıs ayı sonu itibariyle tedbirlerin kademeli olarak kaldırılması beklenmektedir. İfa imkansızlığı halinde tarafların ne şekilde davranması gerektiği Türk Borçlar Kanunu 136. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Dolayısıyla İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Genelgesinin yürürlük süresi boyunca Genelge kapsamında kalan işyerleri için kiracıların kiralayana kira ödeme borcu ile yükümlü olmadığı kanaatindeyiz.
KORONAVİRÜS(COVİD-19) SALGINI GEREKÇE GÖSTERİLEREK AVM İŞYERİ KİRALARININ ÖDENMESİNDEN KAÇINILABİLİR Mİ?
AVM içinde bulunan işyerleri İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Genelgesi kapsamı dışında bırakılmıştır. Gerek sokağa çıkma yasakları gerekse salgının son derece bulaşıcı olması gibi nedenlerden ötürü insanlar evlerinde kalmakta ve mümkün olduğu kadarıyla kalabalık yerlerden uzak durmaktadırlar. Bu durumdan AVM’ler de nasibini almış ve her ne kadar yasal bir düzenleme veya alınan idari bir karar mevcut olmasa da AVM doluluk oranları önemli ölçüde düşmüştür. Başka bir deyişle öngörülemeyen, öngörülse dahi engellenemeyen bir durum ortaya çıkarak AVM’ler ile işyeri kiracıları arasındaki kira sözleşmesinin sözleşmenin imzalandığı koşullar altında devamını önemli ölçüde güçleştirmiştir. Hatta bazı AVM’ler karar alarak salgın süresi boyunca AVM’yi kapatmışlardır.
Böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinin uygulama alanı bulacağı kanaatindeyiz. İlgili hüküm gereğince kiracı salgını gerekçe göstererek kira sözleşmesinin uyarlanmasını isteyebilecektir. Hatta somut durumun uygun düştüğü ölçüde, kira sözleşmesinin salgın süresince askıda kaldığını iddia ederek kira bedelini ödemekten kaçınabileceklerdir. Ayrıca duruma göre, kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşme niteliğini taşıdıklarından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/193 E. ve 2010/235 K. sayılı ilamında tanımlanan akde tahammül süresinin geçtiği iddiasında bulunarak sözleşmenin feshini talep edebileceklerdir.
Önemle belirtmek gerekir ki, hukuki olarak para borcu niteliği arz eden kira bedelini ödeme borcunu tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olan kiracı, yaptığı ödemeye ihtirazı kayıt koymadığı takdirde söz konusu uyarlama hakkını kullanamayacaktır. Dolayısıyla, ileride olumsuz bir durumla karşılaşmamak adına kiracıların kira bedelini öderken ihtirazı kayıt koymaları, akabinde ilgili mercilere başvurarak Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyarınca kira bedelinde indirim, uyarlama, sözleşmenin askıya alınması gibi haklarını kullanmaları yerinde olacaktır.
İÇİŞLERİ BAKANLIĞI 15.03.2020 TARİHLİ GENELGESİ KAPSAMINDA KALMAYAN İŞYERİ KİRALARININ ÖDENMESİNDEN KAÇINILABİLİR Mİ?
İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Genelgesi bütün işyerleri bakımından uygulama alanına sahip değildir. İçinde farklı alanlarda faaliyet gösteren kiracılar barındıran iş merkezleri, iş hanları, plazalarda yer alan işyerlerinin büyük çoğunluğu söz konusu Genelge kapsamı dışındadır. Salgın kuşkusuz ki bu işyeri kiracılarının önemli bir kısmını da olumsuz yönde etkilemiştir. Örneğin, her ne kadar kiralar ve işyerleri açısından bir düzenleme getirilmemiş olsa da icra takiplerinin ve kanuni sürelerin durdurulmuş olması, duruşmaların ertelenmiş olması gibi hususlar göz önünde bulundurulduğunda avukatların mesleklerini fiilen icra etmesinin önemli ölçüde zorlaştığı, buna paralel olarak gelirlerinin azaldığı kuşkusuzdur. Şüphe yok ki, salt kira sözleşmelerine dair başkaca bir düzenleme bulunmadığından bahisle avukatlar gibi fiilen çalışamaz durumda bulunan meslek gruplarının işyeri kiralarını sözleşmede yer aldığı biçimde ödemek zorunda bırakılması hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu nedenle somut durumun özelliklerine uygun düştüğü ölçüde Türk Borçlar Kanunu 138. maddesinin uygulama alanı bulması gerektiği ve bu gibi sözleşmeler için de kira sözleşmelerinin uyarlanması veya askıda kalması yönünde mahkemelerce karar verilebileceği kanaatindeyiz.
COVİD-19 SALGINI SÜRESİNCE ÖDENMEYEN İŞYERİ KİRA BEDELLERİNİN TAHSİLİ İÇİN İCRA TAKİBİ YAPILABİLİR Mİ KİRACININ TAHLİYESİ İSTENEBİLİR Mİ?
Salgın nedeniyle, ödenmeyen kira bedellerinin icraya konulabilmesi 15.06.2020 tarihine kadar mümkün değildir. Ödenmeyen kira bedelleri için 16.06.2020 tarihi itibariyle icra takibi yapılabilecek ve temerrüt tarihinden itibaren faiz talep edilebilecektir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, 26.03.2020 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi uyarınca 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz. Dolayısıyla 01.07.2020 tarihinden önce, işyeri malikleri kira bedelinin ödenmemesini gerekçe göstererek kiracılarının işyerini tahliye etmesini talep edemeyeceklerdir.
Av. Bilal Bozkurt
Kaynaklar:
1. mevzuat.gov.tr/
2. lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2010-15-193-k-2010-235-t-28-4-2010
3. aa.com.tr/tr/koronavirus/icisleri-bakanligindan-koronavirus-tedbirleri-Genelgesi/1768059
4. blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/