Haczi kesinleşen taşınmazların satış işlemleri, 5. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’na getirilen değişiklikler sebebiyle birtakım karışıklıklara ve uygulamaya dönük bazı teknik aksaklıklar oluşmasına sebebiyet vermiştir. Amacımız; hak temini seyrinin bozulmaması adına, bu doğrultuda bir akış oluşturup istifadeli bir içerik sunmaktır. Satışa olanak sağlayan ‘‘haczin konulması’’ ile konuya giriş yaparak satış sürecini başlıklar halinde inceleyeceğiz.
Haciz İşlemi
Haciz borcunu ödemeyen kişinin malına, borcu ödemeye zorlama veya mal üzerinde satış işlemi gerçekleştirip borcun ödenmesini sağlama amacıyla alacaklı lehine hukuken el konulmasıdır. Borçlunun mal varlığı üzerine işlenen haciz cebri icra hukukun en güçlü kalelerindendir. Cebri icra yolu ile borçlunun adına kayıtlı taşınmazları, haczedilebilir. Taşınmaza işlenen her haciz bir yıllık süre ile baki kalır. Satış istenmemesi halinde mevcut icra alacağı için tekrar haczin işlenmesi gerekir.
Satış (Paraya Çevirme)
İcra Hukuk sistemimizde; borçlunun üzerinde haciz işlemi yapılan malvarlığı, alacaklıya aynen verilerek borcu tahsil edilmez. Hacizli mallar üzerinde satış işlemi yapılır, bedeli ile alacaklının alacağı ödenir. Borçludan haczedilen şey para ise paraya çevirme evresine gerek kalmaz ve paranın paylaştırılması yapılır. Satış amacı, borçlunun mallarının paraya çevrilerek alacaklının para ile tatminini sağlamaktır. Birkaç istisnai durum dışında satışlar açık artırma yolu ile veya rızaen satış ile yapılmaktadır. (İflasta ve mal varlığının terki suretiyle konkordatoda alacaklılar karar verirse pazarlık yolu ile satış mümkündür.)
Taşınmazın Satış İşlemlerinin Başlatılabilmesi İçin Neler Gerekmektedir?
Satış işlemleri, icra dairelerinin bir alacak için haciz ile elde ettiği ya da ipotek tesis ettiği taşınmaz için satış talep edilmesi ile başlar. Buradaki haczin kesin haciz olması gerekir. Geçici ve ihtiyati haciz kesin hacze dönüşmedikçe satış isteme süreleri başlamaz. 30.11.2021 tarih ve 31675 sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren 7343 sayılı ‘‘İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’’ maddesinin yürürlüğe girmesi sonucu gerçekleşen değişiklik ile satış işlemini başlatabilmek için satış talebi tek başına yeterli olmayacak, satış talebiyle birlikte Bakanlıkça her yıl belirlenen tarifeye uygun kıymet takdirini ve satış giderlerinin tamamıyla peşin olarak yatırılması da gerekecektir ancak bazen taşınmazın kıymet takdiri, haciz aşamasında yapılmış ve kesinleşmiş olabilmektedir. Bu durumda tekrar yapılmasının bir lüzumu olmayacak, kıymet takdiri masraflarının yatırılmasına da gerek kalmayacaktır. Ayrıca yatırılan miktarın yetersizliği, fark edilirse İcra Müdürü tarafından eksikliğin giderilmesi için 15 günlük süre verilmektedir. Satış işlemleri sırasında, buna rağmen satış giderleri yatırılmaz ise satış talebi eksik kabul edilip yapılmamış sayılacaktır. Satış talebinin yapılmamış sayılması, vaktinde satış istenmemesi sonucunu doğuracağından bir yıllık süre de dolmuş ise haciz düşecektir.
Kimler Satış Talebinde Bulunabilir?
7343 sayılı kanun maddesi gereğince ‘‘Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir.’’ Kanun değişikliği ile alacaklıya olduğu kadar borçluya da satışı talep etme ve satışı bizzat yapma yetkisi tanınmıştır. Durumu alacaklı yönünden açıklamak gerekirse; Alacaklı, haczi kesinleşen taşınmaz üzerindeki alacığının temini için hacizden itibaren 1 yıl içerisinde satış talebinde bulunabilmektedir. Satış talebi, hacizi tatbik eden icra dairesine gönderilir. Satış talebinde bulunan alacaklıya, kıymet takdiri ve yasanın belirlediği giderlerin tamamını peşin yatırması (m.116/3) için 15 günlük kesin süre verir. Kesin süre içinde satış giderini ödemezse, satılması istenen mal üzerindeki haciz kalkar. Alacaklı ödemeleri gerçekleştirdikten sonra m.123 gereğince (‘‘Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.’’) satış talebinden sonra işlemlere başlanır ve aşağıda aktaracağımız biçimiyle aşamalar halinde süreç neticelenir. Borçlu bakımından açıklayacak olursak; 7343 sayılı kanun uyarınca borçluya satış yetkisi verilmesi yeni bir paraya çevirme yöntemi (Rızaen Satış) olarak belirlenmiş ve genel hükümler arasında düzenlenmiştir. Borçlunun bu talebi, belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Borçlu; kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde talepte bulunur, kıymet takdiri yapılmayan durumlarda ise borçlunun önce bu istemde bulunması gerekir.
Borçlunun İstemi İle Rızaen Satış
Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde talepte bulunan borçluya, kıymet takdirinin kesinleşmesi ile icra takip işlemleri durdurularak 15 günlük süre verilir ve alacaklı için de satış süresi işlemez. 15 günlük süre içerisinde borçlu taşınmazını, piyasa değeri ile tahmini maddi bedelinin %90’ ını ya da varsa rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise onun değerine satış giderleri de eklenerek elde edilen meblağı karşılar derecede satmalıdır. Satış işleminin gerçekleştirildiği alıcı, taşınmaz bedelini mevcut 15 günlük sürede icra dosyasına ödemelidir. Ödeme ile birlikte İcra Dairesi, dosyayı İcra Mahkemesine gönderir ve Mahkeme 10 gün içinde karar verir. Mahkemenin kabul kararıyla İcra Dairesi taşınmaz üzerindeki hacizleri kaldırarak devir-teslim işlemlerini gerçekleştirir. Ret kararı sonucunda ise para iade edilir.
Alacaklı İstemi Üzerine Açık Artırma İle Satış
Artırma ile satış, artırmaya hazırlık ve artırmanın yapılması şeklinde iki aşamadan oluşur:
- Açık Artırmaya Hazırlık Aşaması (M.114)
A. İlan Ve Tebligat
Açık artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat satış gününden önce İcra Müdürlüğünce belirlenip İcra Dairesi tarafından ilan edilir. ‘‘Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince tarafların menfaatine göre belirlenir. ‘‘İcra dairesince yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar elektronik satış portalında yer alan ilan metnini, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilir ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmî muameleye tesir etmez.’’ (İİK m.114) Görüldüğü üzere ilana ilişkin detaylar ve elektronik satış portalında yapılacak ilanda yer alması gereken bilgiler kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Ayrıca taşınır ilanlarından farklı olarak taşınmaz satış ilanlarında malvarlığının öneminden ötürü tebligat da bulunmaktadır. Yasada ‘‘İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur.’’ şeklinde ifade edilmiştir.
B. İhale Şartnâmesi
‘‘İcra dairesi, taşınmazların bulunduğu yerin sayısına göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tespit eder.’’ Artırma şartnamesinde taşınmaz ile ilgili hususlar ayrıntılı bir şekilde belirtilir. Bunlara ayrıca elektronik satış portalında da yer verilir. Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilebilir kıymeti, bulunduğu yer, varsa görselleri, hangi masrafların müşteriye ait olacağı, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği gibi durumlar şartnamede belirtilir. Şartnamede artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat yatırmaları gerektiği yazılır. Resmî gazetede yayımlanan örnek şartname belgesi de mevcuttur.
C. Mükellefiyet Listesi
Mükellefiyet listesi, hem taşınmaz alacaklısına yansıyacak olan mükellefiyetleri hem de satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli niteliğindedir. İcra dairesi, artırmayı ilan ettiği sırada taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu müdürlüğünden re’sen sorar. Mükellefiyet listesinin temelini oluşturan tapu kayıtlarının satışa en yakın zamanda İcra dairesince, Tapu Sicil Müdürlüğü’nden istenerek mükellefiyet listesinin hazırlanması gereklidir. İcra dairesi, artırmanın ilanı ile beraber on beş gün içerisinde taşınmaz üzerinde hak sahibi olduklarını bildiren kişilerin varlığını belgelendirdikleri mükellefiyetleri listeye dâhil eder. İcra İflas Kanunu Madde 128 hükmü ‘‘İcra memuru satışa başlamadan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline resmi senede dayanak olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir.’’ şeklindedir. Mükellefiyet listesine, tebliğden itibaren üç günlük süre içerisinde ilgililer tarafından itiraz edilmez ise liste kesinleşmiş olacaktır.
D. Kıymet Takdiri
Son olarak şartname hazırlandıktan, mükellefiyetler listesi belirlendikten sonra artık taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi gerekecektir ki bu hususlar eklendikten sonra taşınmaz değerlerinde artışlar veya düşüşler tespit edilebilecektir. Bu sebeple kanun koyucu ayrıca kıymet takdiri yapılmasını uygun bulmuştur. Eğer ilgililer, İcra Dairesinin söz konusu kıymet takdirinin miktarının düşük olduğunu düşünürler ise İİK 128/a Maddesinde buna özel bir şikâyet yolu düzenlenmiştir. ‘‘Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.’’
- Açık Artırmanın Yapılması Aşaması
Bütün işlemlerin tamamlanmasından sonra satış için ihale aşamasına geçilir.
A) Birinci Artırma
Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci artırma tarihinden yirmi gün önce başlar, artırmanın yapılacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda artırma sona erdikten sonra ilanda belirtilen yer, gün ve saatte açık artırmaya başlanır. İsteklilerin ileri sürdükleri peyler, tellal tarafından yüksek sesle duyurulur. Bu ihalenin yapılabilmesi için satış bedelinin malın tahmin edilen değerinin %50’sini ve varsa rüçhanı olan alacakların toplamından fazlasını, ayrıca da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa veya alıcı çıkmazsa, icra müdürü satışı geri bırakır. Bundan sonra ise, öncelikle tekrar elektronik ortamda başlatılan teklif verme sürecinin akabinde, ikinci artırma yapılır.
B) İkinci Artırma
İkinci artırmada elektronik ortamda teklif verme, birinci artırmadan sonraki beşinci gün başlar, (beşinci günü takip eden) en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci artırmanın tamamlanacağı günden önceki gün sona erer. İlanda belirtilen yer, gün ve saatte açık artırmaya başlanır. İkinci artırmada da aynı birinci artırmada olduğu gibi elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek en yüksek pey sürene ihale yapılır. Bu ihalenin yapılabilmesi için birinci artırmada olduğu gibi satış bedelinin tahmin edilen değerinin %50’sini ve varsa rüçhanı olan alacaklar toplamından fazlasını, ayrıca da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Artırma bedeli bu şartları sağlamıyorsa bu sefer satış talebi düşer.
Satış Bedelini Ödeme Şekli Ve Tescil
İhale neticesinde ihaleyi kazanıp taşınmazın sahibi olmaya hak kazanan alacaklı hacizli taşınmazın satış bedelini peşin olarak öder ancak gerekirse icra dairesi alıcıya ödeme yapması için 10 günlük süre verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuda hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.
Satış Bedelinin Ödenmemesi Hâli
İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi başka herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra müdürlüğü tarafından tahsil olunur.
İhalenin Feshi
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. İhalenin feshi davasının açılmaması ya da açılmasına rağmen reddedilip ihalenin kesinleşmesi ile alıcı taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı adına tescil edilmesi için icra müdürlüğü tarafından tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.
E-İhale Nedir?
7343 sayılı kanun ile satış mevzuunda e-ihale, uygulamada günden güne daha aktif bir pozisyona bürünmektedir. Yeni olması sebebi ile mevcut teknik sorunların giderilmesi için de çalışmalar sürmektedir. Aynı zamanda 8 Mart 2022 tarihinde 31772 sayılı resmi gazetede yayımlanan İcra ve İflâs Kanunu uyarınca elektronik ortamda yapılacak satışların usulü hakkındaki yönetmelik de kılavuz niteliğindedir. Bu konu hakkında yasa koyucu, net bir tarif sunmuştur. ‘‘Haczolunan malın satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır. Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında ve teklif verme yoluyla yapılır. Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemez ve bilişim sisteminde gösterilemez. Teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin binde birinden ve herhâlde yüz Türk lirasından az olamaz. Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklifin verilmesi hâlinde açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere on dakika uzatılır.’’
Av. Sultan Aslı EK- Stj. Av. Elvan ÖNAL