Dünyanın birçok ülkesinde olduğu gibi ülkemizde de koronavirüs salgını baş göstermiştir. Bu salgın toplum düzenini ve çalışma sistemlerini derinden etkilemiştir. Bu süreçte birçok insan ya işinden olmuş ya da normal kazancının çok altında bir kazançla geçimini sağlamak durumunda kalmıştır. Her ne kadar vatandaşların geliri azalsa da konut kirası gideri gibi temel gider kalemleri olduğu gibi durmaktadır. Bu durum akıllara salgın hastalık halinde dahi kiracının kira ödemek zorunda olup olmadığı, öğrencilerin üniversite ve okulların kapalı olduğu durumda dahi öğrenci yurdu kirasını ödemekle yükümlü olup olmadıkları gibi soruları getirmektedir. Bu yazıda mevcut kanuni düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları ışığında konut kiralarının ödenmek zorunda olup olmadığı, kira ödemesinin ileri bir tarihe ertelenip ertelenemeyeceği, öğrencilerin öğrenci yurdu sözleşmeleri ile bağlı olup olmadıkları gibi konulara ilişkin kanaatimiz bildirilecektir.
KORONAVİRÜS (COVID-19) GİBİ SALGIN HASTALIK HALLERİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİNE İLİŞKİN MEVZUAT
Covid-19 gibi salgın hastalık halleri birçok Yargıtay içtihadında mücbir sebep olarak kabul edilmiştir. Örneğin; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/90 E. ve 2018/1259 K. sayılı ilamında salgın hastalık hali mücbir sebep olarak sayılmış ve mücbir sebep kavramının tanımı yapılmıştır:
“…Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.
Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin birtakım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşerî bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir…”
Mücbir sebep hallerinin varlığı durumunda sözleşmenin akıbetinin ne olacağına karar vermek için öncelikle sözleşmede mücbir sebep hallerinde sözleşmenin durumunun ne olacağına dair bir hüküm bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Sözleşmede bu hususta bir hüküm varsa mücbir sebep hallerinde bu hükme göre tutum alınmalıdır.
Mücbir sebep hallerinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağına, tarafların ne şekilde tutum alacağına dair bir hüküm yoksa Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyuşmazlıkların çözümü hususunda taraflara yol gösterici olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu 136. Maddesinde genel ifa imkansızlığı düzenlenmiştir:
MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir:
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Aynı zamanda Türk Boçlar Kanunu 299. maddesi ve devam maddelerinde kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler düzenlenmiş olup; 331. Maddesinde önemli sebeplerden kaynaklı olarak kira sözleşmesinin olağanüstü feshi hususu düzenlenmiştir:
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Somut inceleme konumuza ilişkin yasal düzenlemeler genel itibariyle yukarıdaki şekilde olup; ilgili hükümler ışığında koronavirüs (Covid-19) salgınının konut kira sözleşmelerine etkisine ilişkin kanaatlerimizi bildireceğiz.
ÜNİVERSİTE ÖĞRENCİLERİ ÖĞRENCİ YURDU KİRALARINI ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR? ÖĞRENCİ YURDU KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ MÜMKÜN MÜDÜR?
Koronavirüs salgını nedeniyle alınan bir idari kararla bütün üniversitelerde eğitim öğretime ara verilmiştir. Söz konusu ara verme halinin en azından 2020 yılı Mayıs ayının ilk günlerine kadar devam edeceği kesindir. Bu nedenle birçok üniversite öğrencisi kaldıkları öğrenci yurdundan ayrılarak evlerine dönmüşlerdir. Halihazırda üniversite öğrencileri kalmadıkları yurdun ücretini ödememek, öğrenci yurdu işletmecileri ise gelir kaynaklarından olmamak istemektedirler. Bu durum ise uyuşmazlıkların vuku bulmasına sebebiyet vermektedir. Peki bu durumda ne olacaktır?
Yukarıda da izah edildiği üzere öncelikle taraflar arasında akdedilen sözleşmede mücbir sebep hallerinde ne şekilde davranılacağına, tarafların yükümlülüklerinin ne olacağına dair bir hüküm olup olmadığına bakılmalıdır. Buna dair bir hüküm varsa ilgili hüküm uygulanmalıdır.
Şayet sözleşmede bir hüküm yoksa ilgili kanun hükümleri uygulanmalıdır. Belirtmek gerekir ki yukarıda yer vermiş olduğumuz Türk Borçlar Kanunu 136. Maddesi kalıcı imkânsızlık haline ilişkindir. Oysa ki koronavirüs salgını büyük ihtimalle geçici bir mücbir sebep hali olacaktır. Her ne kadar geçici bir mücbir sebep hali olsa da koronavirüs salgının üniversite eğitim öğretim yılının sonuna kadar bitmeme ve dolayısıyla artık öğrenci yurdu kira sözleşmesinin varlığını yurtta kalmayacak olan öğrenci bakımından çekilmez hale getirme ihtimali de mevcuttur. Bu yüzden ikili bir değerlendirme yapmakta fayda görmekteyiz:
– Salgının uzun sürmesi ve 2019-2020 yılı eğitim öğretim döneminin sonuna kadar devam etmesi halinde; ortada idari makamlarca alınan bir karar olduğu, mücbir sebepten ileri gelen çekilmezlik halinin sözleşmede kararlaştırılan tarihin sonuna kadar devam ettiği, kiracı öğrenciden, almadığı bir hizmetin karşılığını ödemesinin beklenemeyeceği, Türk Borçlar Kanunu 331. maddesinde yer alan düzenleme de göz önünde bulundurularak öğrenci tarafından kira sözleşmesinin feshedilebileceği ve öğrencinin artık kira ödeme yükümlülüğüyle bağlı olmadığı kanaatindeyiz.
– Salgının geçici olması ve bir süre sonra eğitim-öğretime kalındığı yerden devam edilmesi halinde; ortada bir geçici imkânsızlık halinin olduğunu kabul etmek gerekir. Geçici imkânsızlık hali Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/193 E. ve 2010/235 sayılı emsal kararında geçici imkânsızlık haline ilişkin esasları belirlemiştir:
“…İfa imkânsızlığı borcu sona erdiren nedenlerdendir. Gerçekten BK. md. 117/1 ‘e göre ” borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sakıt olur”.
İfa imkânsızlığı ortaya çıkış nedenlerine göre bazı ayırımlara tabi tutulmaktadır. Bu ayırımlardan birisi de objektif imkânsızlık (daimî imkânsızlık)- geçici imkânsızlık ayırımıdır. Şayet ifa imkânsızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise buna objektif imkânsızlık denilmektedir. Objektif imkânsızlıkta sözleşme esasen BK. md.20 uyarınca butlanla batıldır (geçersizdir) ve ayrıca feshi gerekmez. Hâlbuki geçici imkânsızlıkta akdin ifası (icrasının istenmesi) bir hadisenin gerçekleşmesine bağlıdır. Ancak o hadise tahakkuk ederse akdin icrası istenebilir. Somut olayda taraflar bu hadiseyi taşınmaza imar durumu alınması şartına bağlamıştır. Her iki taraf da sözleşmenin yapıldığı tarihte geçici imkânsızlığı bilmekte iken 27.09.1995 tarihli sözleşme yapılmıştır.
Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa=söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir…’’
Yargıtay’ın bu içtihadına göre somut olayda, akde tahammül süresi olarak tabir edilen süre geçmemişse sözleşme feshedilemeyecektir. Bu halde Türk Borçlar Kanunu 138. maddesi uyarınca sözleşmenin uyarlanmasının istenebileceği kanaatindeyiz. Ayrıca idari bir karar neticesinde üniversitelerde eğitime ara verildiği hususu göz önünde bulundurulduğunda, öğrenci yurdu hizmeti almayan öğrencinin kalmadığı süreler için yurt kirasını ödemek zorunda olmadığını da söyleyebiliriz.
KORONAVİRÜS SALGINI NEDENİYLE KİRACILAR KALDIĞI KONUTUN KİRASINI ÖDEMEKTEN KAÇINABİLİR Mİ?
Özellikle sokağa çıkma yasağı gibi tedbirlerin uygulanması halinde salgının konut kira sözleşmeleri bakımından kalıcı imkansızlıktan ziyade geçici imkansızlığa neden olma ihtimali oldukça yüksektir. Bu geçici imkânsızlık halinden kaynaklı olarak, borçlu borcunu geç ifa edebilir. Borcunu geç ifa etmesinden kaynaklı olarak temerrüt hükümleri bu borçlu bakımından uygulanmaz; çünkü borçlunun borcunu geç ifa etmesinde bir kusuru bulunmamaktadır. Bu halde borçlunun kirasını geç ödemesine bağlanan sonuçlar da uygulanamaz. Borçlu kiracı konut kirası ödeme borcundan kaçınamaz; ancak meydana gelen mücbir sebep halini ileri sürerek ve bu mücbir sebep halinin borcu ödemesine engel olduğunu ispatlayarak borcunu geç ödeme imkanına sahiptir.
Ayrıca mücbir sebep halinin ekonomik krize sebep olması halinde Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesi uyarınca kira sözleşmelerinin uyarlanması söz konusu olabilecektir.
Akde tahammül süresinin aşılması halinde ise kira sözleşmelerinin feshi durumu söz konusu olabilecek bu durumda Türk Borçlar Kanunu 331. maddesi uygulanacaktır.
SONUÇ
Koronavirüs (Covid-19) nedeniyle kira sözleşmelerinin devamı, ifası, feshi gibi hususlarda ortaya birçok uyuşmazlık çıkmakta olup; söz konusu uyuşmazlıklar öncelikle taraflar arasında akdedilen sözleşmenin hükümlerine bakılarak, sözleşmede hüküm bulunmaması halinde ise uyuşmazlığa uygulanacak kanun hükümleri belirlenmek suretiyle çözüme kavuşturulmalıdır. Sürecin nereye evrileceğine göre taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin feshi, uyarlanması gibi hususlar gündeme gelebilecektir.
Av. Bilal BOZKURT