KİRA İLİŞKİLERİNDE ZORUNLU ARABULUCULUK UYGULAMASI

’Konut Kirasına İlişkin Güncel Sorunlar’’ başlıklı yazımızda belirttiğimiz üzere bu çalışmamızda, kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulaması ele alınacaktır. Hukuki alanda yapılan yenilikler neticesinde tarafların direkt olarak uzun bir yargılama sürecine dâhil olmadan haklarından haberdar olabilmeleri ve çözüm odaklı yaklaşım sergileyip anlaşmaları amacıyla kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulaması, 1 Eylül 2023 itibari ile yürürlüğe girmiştir.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulunca 05.04.2023 tarihinde kabul edildi. Bu Kanuna göre, kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (İcra İflas Kanununa göre kiracı, kira parasını ödemedi, kiraya veren İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yolu ile kira parasını almak ve kiracıyı kiralanandan tahliye etmek amacıyla tahliye yoluna başvurdu ise bu uyuşmazlık için arabulucuya gitmeye gerek bulunmamaktadır.), taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacaktır. Söz konusu uygulama 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe gireceğinden bu tarih evvelinde açılacak tüm dava ve oluşacak uyuşmazlıklar için arabulucu zorunluluğu vuku bulmayacaktır ancak 1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediği takdirde arabuluculuk sürecini geçmeden doğrudan dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir.

Kira uyuşmazlığının arabuluculuk yöntemiyle çözümü mahkeme yargısına göre birtakım avantajlara sahiptir. Günümüzde mahkeme yargısı uzun yıllar sürmekte, dava masrafları söz konusu olmaktadır. Bununla birlikte, yargılama süreci boyunca taraflar arasındaki ilişkinin devamı ve geleceği zarar görmektedir. Hak temelli bir yargılama olan mahkeme yargılaması sonucunda kanunlar çerçevesinde verilen karar taraflar için bağlayıcı olmaktadır. Arabuluculuk yöntemi ile uyuşmazlığın çözümü kısa zaman içerisinde sağlanabilmektedir. Bununla birlikte en önemlisi taraflar arasındaki ikili ilişkinin korunması sağlanmaktadır. Arabuluculuk menfaat temelli bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olduğundan taraflar anlaşacakları konuları serbestçe belirleyebilmektedir. Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının çözümünde hızlı ve etkin bir çözüm yöntemi olarak uygulanabilecektir.

Bulunduğumuz çağda en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıkları içerisinde; Kira Bedeli ve Zam Talepleri, Depozito İadesi, Bakım ve Onarım Sorumluluğu, Sözleşmenin Feshi, Konutun Durumu ve Eksiklikleri, Haksız Fesih ve Tahliye Davaları bulunmaktadır. Bu uyuşmazlıkların çözümü, mahkemelerde açılacak dava ile sağlanmaya çalışılsa da bu süreç hayli uzun bir vaziyet almaktadır. Zorunlu arabuluculuk uygulaması ile beraber ilk çözüm, arabuluculuk yoluyla sağlanacaktır. Kira uyuşmazlıkları da tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildikleri bir konuya ilişkin olduğundan arabuluculuk yöntemiyle çözüme kavuşturulması mümkündür. Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak ve zorunlu durumlarda arabulucu tarafından bu süre, en fazla bir hafta daha uzatılabilecektir. 

Arabuluculuk sürecini kimin başlatacağı hususuna değinecek olursak talepte bulunacak kişi yani arabuluculuğun olumsuz sonuçlanması akabinde dava açacak olan kişi, süreci başlatır. Arabuluculuk sürecinde önce genellikle bir ön görüşme toplantısı yapılır. Bu ön görüşmede arabulucu; arabuluculuk sürecini, faydalarını ve diğer çözüm yöntemleri ile mukayesesini taraflara açıklayarak gizlilik ilkesinden ve varacakları sonucun her iki tarafı da bağlayıcı olacağından bahseder.  Bu görüşmede genel esasları belirleyen bir tutanak imzalanarak her iki taraf için uygun olan bir oturum tarihi belirlenir. Kararlaştırılan tarihteki oturumda, taraflardan iddialarını ve çözülmesini istedikleri konuları belirten kısa bir sunuş yapılması istenir. Arabulucu her iki tarafa eşit söz hakkı vererek konuların açık ve net bir şekilde anlaşılması ve çözüm için nelere ihtiyaçları olduğu konusunda yardım eder. Tarafların birbirleriyle iletişim kurmaları, birbirlerinin ortak yönlerini daha iyi anlamaları, hukuki durumlardaki güçlü ve zayıf noktalarını düşünerek çözüme ulaşılmaması halinde ortaya çıkacak sonuçları görmeleri, böylece uyuşmazlığı sona erdirecek çözümler üretmeleri amaçlanır. Arabuluculuk sürecinin sonunda uyuşmazlık konularının bir kısmında ya da tümünde anlaşma sağlanabileceği gibi uyuşmazlık devam da edebilir.  Arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanmazsa mahkemelerde dava açmak ve yasal süreçlere başvurmak makul bir yol haline gelecektir. Normal şartlarda toplantıya bahsettiğimiz gibi taraflar veya vekiller katılır ancak bu zorunlu bir durum değildir. Toplantıya gidilmez ise arabulucu, anlaşmama yönünde bir tutanak düzenler ve dava yolundan devam edilir.

Sonuç olarak fahiş bir biçimde artan kira bedelleri sebebiyle kiracı ve kiraya veren arasında meydana gelen çatışma ve uyuşmazlıklar artış göstermektedir. Bu duruma binaen açılan dava sayısı da haliyle artmaktadır. Artan dava sayıları, oluşabilecek iş yüklerini de beraberinde getirmekte ve taraflar adına mağduriyet nüksetmektedir. Kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulaması ile dava öncesinde çözüm ihtimali artacak ve taraflar ciddi bir yargılama masrafından kurtulmuş olacaktır.

Av. Elvan ÖNAL