Kira gelirlerinin vergilendirilmesi hususu 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre, mal ve hakların kiraya verilmesi sonucunda elde edilen gelirlerin, “gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ)” olarak adlandırılmakta ve bu gelirlerin belirli koşullar altında gelir vergisine tabi olduğunu belirtmektedir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde;
Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:
- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
- Voli mahalleri ve dalyanlar;
- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
- (3239 sayılı Kanunun 55’inci maddesiyle değişen bent) Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);
- (202 sayılı Kanunun 35’inci maddesiyle değişen bent) Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır);
- (202 sayılı Kanunun 35’inci maddesiyle değişen bent) Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;
- (3239 sayılı Kanunun 55’inci maddesiyle değişen bent) Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri. düzenlemesi yer almaktadır.
Bu hüküm ve kira geliriyle ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayınlanan Tebliğ hükümleri göre;
SADECE MESKEN KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
-2023 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam mesken kira geliri 21.000-TL’ nin üzerinde olanlar gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadırlar. Burada kira bedelinin tahsil edilerek kiralayanın uhdesine geçmesi gerekmekte olup tahsil edilmeyen kira bedelleri beyan edilmeyecektir.
-Birden fazla yıla ilişkin kira bedellerinin 2023 yılında tahsil edilmesi halinde; tahsil edilen kira bedelleri ileriye dönük kira yıllarının peşin ödemesi ise sadece 2023 yılına ilişkin olanı beyan edilecektir. Ancak tahsil edilen kira bedelleri 2023 ve önceki yıllara ait ise kira gelirinin tamamının 2023 yılında elde edilerek beyan edilecektir.
-2023 yılı için 21.000-TL istisna uygulanacaktır. Bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
-Bu istisna sadece tek mesken için uygulanacak olup birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
-Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.
-Sadece mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı vergi mükellefiyeti bulunanlar istisnadan faydalanamayacaklardır.
-Mesken kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
-Götürü gider yöntemini seçenlerin mesken kira gelirinden 21.000-TL istisna düşüldükten sonra %15 oranında indirim uygulanır.
-Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa 2023 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak yazabileceklerdir.
-Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri mesken için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilirler.
-Gerçek gider yöntemini seçenler sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında gider olarak gösterebilirler.
-Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
-Mükellefler 01/01/2023-31/12/2023 dönemine ait beyana tabi kira gelirini 2024 yılı mart ayının başından son günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
-Mesken kirası elde edip beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 21.000-TL tutarlı istisnadan yararlanamazlar.
-2023 yılı içerisinde 21.000-TL üzeri mesken kira geliri yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamının 550.000-TL’yi geçmesi halinde 21.000-TL’lik mesken istisnasından yararlanılamaz.
SADECE İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
-2023 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam işyeri kira geliri 150.000-TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
-Sadece işyeri kirası elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar bu sistemden yararlanamazlar.
-Bir işyerine birden fazla kişinin ortak olması halinde ise bu işyerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 150.000-TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
-İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
-Götürü gider yöntemini seçenlerin işyeri kira gelirinden %15 oranında indirim uygulanır.
-Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
-Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
-Mükellefler 01/01/2023-31/12/2023 dönemine ait beyana tabi kira gelirini 2024 yılı mart ayının başından son günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
-İşyerlerini Basit Usul’e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında elde ettikleri kira gelirleri 8.400-TL’yi geçiyorsa GMSİ-Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.
HEM MESKEN HEM İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE EDENLER
-Mesken kira gelirinin 21.000-TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2023 yıl için 150.000 TL’yi aşması halinde mesken ve işyeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
-Mesken kira gelirinin 21.000-TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirlerinin toplamı 2023 yıl için 150.000-TL’yi aşmaması halinde ise işyeri kira geliri beyan edilmeyip sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.
-Eğer mesken kira geliri 21.000-TL istisna tutarının altında ise mesken kira geliri toplama dahil edilmeyecektir.
-İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilirler fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
-Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 21.000-TL mesken istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15 oranında indirim uygulanır.
-Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
-Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
-Mükellefler 01/01/2023-31/12/2023 dönemine ait beyana tabi kira gelirlerini 2024 yılı mart ayının başından son günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
-İşyerlerini Basit Usul’e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında elde ettikleri kira gelirleri 8.400-TL’yi geçiyorsa GMSİ-Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.
KİRA GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİ NASIL VE NEREYE VERİLECEK
Vergi hukukunda “Gayrimenkul Sermaye İradı” (GMSİ) olarak adlandırılan kira gelirleri gerçek kişilerce mart ayının son gününe kadar beyan edilerek, bu gelir üzerinden hesaplanan gelir vergisi biri mart diğeri ise temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir.
-Kira Gelir Vergisi Beyannamesi kağıt ortamında vergi dairesine verilebilir.
-Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) üzerinden, beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı, ücret ile diğer kazanç ve irat gelirlerini ayrı ayrı veya birlikte elde eden mükellefler beyannamelerini verebilirler.
-Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi) yararlanabilmektedir. Buna göre; vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, Sistem üzerinden hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.
-Hazır Beyan Sistemine ve detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığının www.gib.govr.tr internet adresinden ulaşılabilir.
Hazır Beyan Sistemine;
- Hazır Beyan (www.gib.gov.tr) adresinden (Kullanıcı Kodu ile Giriş, e-Devlet Yöntemi ile Giriş veya Yabancı Kimlik Numarası ile Giriş),
- Dijital Vergi Dairesinden (Hazır Beyan Sistemi),
giriş yapılabilir.
Yurtdışında yaşayan ve Sistem üzerinden beyanname vermek isteyen T.C. vatandaşları, mavi kartlılar ve yabancı kimlik numarası sahibi yabancılar Dış Temsilciliklerinden e-Devlet şifresi alabilirler.
Ayrıca, beyanname Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan da gönderilebilir.
KİRA GELİR VERGİSİ NASIL VE NEREYE ÖDENECEKTİR
Mükellef, kira gelir vergisi ödemesini;
-İkametgahının bağlı olduğu vergi dairesine,
-Tahsilat yetkisine sahip banka şubelerine, İnternet bankacılığı ile mobil uygulama üzerinden banka aracılığı ile,
-Gelir İdaresi Başkanlığının İnteraktif Vergi Dairesi platformu vasıtası ile mobil bankacılık ile -Vergi N0/TC Kimlik N0 ve bağlı bulunduğu vergi dairesi bilgisi ile herhangi bir vergi dairesine ödeme yapabilir.
KİRA GELİR VERGİSİ BEYANININ ZAMANINDA VERİLMEMESİ VE ÖDENMEMESİ
-Kira gelir vergisinin zamanında beyan edilmemesi halinde, Usulsüzlük cezası gerektirir.
-Süresinde verilmeyen GMSİ beyannamesi, Pişmanlık hükümlerine göre verilmesi ve pişmanlık hükümleri gereği 15 gün içinde ödenmesi halinde ayrıca vergi zıyaı ceza kesilmez, normal vade tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süre için gecikme faizi alınır. İstisnadan yararlanılır.
– Süresinde verilmeyen GMSİ beyannamesi, Pişmanlık hükümlerine göre verilmemesi halinde, tahakkuk eden verginin ½ oranında vergi zıyaı cezası kesilir ve normal vade tarihi ile ödeme tarihi arasında geçen süre için gecikme faizi alınır. İstisnadan yararlanılır.
-Vergi dairesi beyanname verilmediğini tespit edip beyanname verilmesi gerektiği mükellefe bildirilmesi üzerine verilen beyannamelerde Pişmanlık hükümleri uygulanmaz.
-Zamanında beyan edildiği halde vadesinde ödenmeyen Kira Gelir Vergisi (GMSİ) için, ödemenin yapıldığı tarihe kadar geçen süre için gecikme zammı uygulanır.
KİRA GELİRLERİNİN ELDEN TAHSİL EDİLMESİ
-Mesken kira geliri elde edenler, kira tutarı 500-TL’yi aşması halinde kira bedellerini bankadan tahsil etmeleri gerekmektedir. Kira bedeli 500-TL’yi aştığı halde elden tahsil edilen kiralayanlara, her bir kira için 1.900-TL özel usulsüzlük cezası kesilir.
-İşyeri kira geliri elde edenler, kira bedeli ne olursa olsun kira gelirlerini her halükarda banka yolu ile tahsil etmek zorundadır. İşyeri kira gelirinin elden tahsil edilmesi hallerinde her bir tahsilat için 1.900,00 TL özel usulsüzlük cezası kesilir.
-İşyeri kira ödemesini yapan kiracılar ise, kiralarının elden ödemeleri hallerinde, her bir kira ödemesi için işletme hesabına göre defter tutanlar için 3.700-TL, serbest meslek erbapları ile birinci sınıf defter tutan mükellefler ve sermaye şirketlerine, 7.500-TL Özel Usulsüzlük cezası kesilir.
Hüseyin CANPOLAT
Vergi Uzmanı