Son zamanlarda fahiş olarak artan kira bedelleri ile orantılı olarak uyuşmazlık sayısı ve çeşitliği de artış göstermektedir. Bununla beraber kiracı ve kiraya veren mal sahibi vatandaşların hak iddiaları akabinde oluşan sorunlar gündeme gelmektedir. Söz konusu çalışmamız da vatandaşların konuya ilişkin sıkça sorduğu soruları ve ilgili kanun maddeleri çerçevesinde sunacağımız cevapları içermektedir.
1-Kira sözleşmesini yazılı olarak düzenlemeyen ancak şifahen bir anlaşmaya varan tarafların hukuki durumu nedir?
Günümüzde her ne kadar kira akdi, yazılı olarak taraflar arasında düzenlese de akraba veya yakın çevre arasında sözlü olarak yapılmaktadır. Öncelikle Borçlar Kanunu ve ilgili diğer kanunlarda belirtildiği üzere kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması şart değildir, taraflar yazılı olmadan da kira sözleşmelerini yapabilmektedirler ancak uygulamada ispat kolaylığı olması ve tarafların aralarındaki durumu net olarak belirtebilmesi açısından yazılı yapılması makul görülmektedir. Genellikle önceden hazırlanmış şablon halindeki kira sözleşmeleri taraflarca tercih edilmekte bunlar üzerinde düzenlemeler yapılmaktadır. Yazılı bir kira sözleşmesi yok ise de halin icabına göre taraflar; aralarındaki kira ilişkisini yaptıkları banka ödemeleri, faturalar gibi belgelerle ve ortaya koyabilecekleri diğer delillerle ispat edebilmektedirler. Kiraya veren, hukuki haklarını kullanabilir ve yapılacak yargılama içerisinde kira ilişkisini ispat edebilir vaziyettedir.
2-Belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, geçerli bir gerekçe sunmadan kiracının evden çıkmasını isteyebilir mi?
Belirli süreli kira sözleşmelerinden bahsedecek olursak; kiracı, sözleşmenin sona ereceği tarihten en geç 15 gün önce kiraya verene bildirmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirip evden çıkabilmektedir ancak bu durum kiraya veren için geçerli değildir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek veya gerekçe sunmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Örneğin; 26.05.2022 tarihinde bir yıllık süreli bir sözleşme ile kiralanan konutun, 26.05.2023 tarihinde sürenin dolması gerekçe gösterilerek boşaltılması istenemez. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksini kararlaştıramazlar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise açık hüküm bulunmaktadır. TBK m.347/2’ye göre“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.”
3-Kiraya veren, konut ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini nasıl talep edebilir?
Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için konut ihtiyacı olan kişinin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir: Kiraya verenin kendisi, Kiraya verenin eşi, Kiraya verenin altsoyu, Kiraya verenin üstsoyu, Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir. Kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Bu durum neticesinde kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
4-Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev satılırsa tarafların hakları neler olur?
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur yani kira ilişkisi aynı koşullarla yeni malikle devam eder.
Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için eve ihtiyaç duyabilir. Bu ihtiyaç esasen TBK içerisinde gereksinim olarak tanımlanmış ve yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla önceki malik döneminden süre gelmekte olan kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
5-Tahliye taahhüdü verilmiş olması halinde yasal haklar nelerdir?
Kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesine karşın taahhüt edilen tarihte yer boşaltılmamış ise kiraya veren, icra takibi yaparak veya dava açarak taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir. Türk Borçlar Kanununun 352. maddesindeki düzenleme, tahliye taahhüdü ile ilgili olup “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu süre geçtikten sonra, tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi istenemez.
6- Yasal olarak kiralar ne kadar arttırılabilir?
TBK 344. maddesi “Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarını” TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kabul etmiştir. Taraflarca kira miktarının yenilenen kira döneminde ne kadar ve ne şekilde belirleneceği konusunda bir anlaşma mevcut değilse yenilenen kira döneminde kira bedeli TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak üzere belirlenir. Tüketici fiyat endeksi her ay düzenli olarak TÜİK’ in web sitesinde yayınlanmakta, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları açıklanmaktadır.
Son bir yıl içinde kira artışlarında ve TÜFE oranlarında meydana gelen olağanüstü artışların sonucunda, konut kiraları bakımından “geçici” yeni bir “kısıtlama” düzenlemesi kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. Düzenleme, Türk Borçlar Kanununa bir geçici madde ilave edilerek gerçekleştirilmiştir. 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme şu şekildedir; ‘‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.’’ Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’’ Düzenleme, sadece konut kiraları için geçerlidir.
7- Beş yılın sonunda, kiraya veren tarafından kira artışı istenmesinin sonuçları nelerdir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde her beş yılın sonunda uygulanacak kira bedeli, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir. Burada esasen taraflar arasında değişen koşullara göre yeni bir kira bedeli belirlemesi istenmektedir. Beş yılı dolan sözleşmede, yenilenen kira dönemine ilişkin TÜFE artış oranını aşmama kısıtlaması kalkacaktır. Kısaca; ; kiraya verenin her beş yılda bir kira bedelinin “kiralananın durumu” ve “emsal kira bedellerine” göre belirlenmesini isteme hakkı bulunmaktadır.
Sonuç olarak her geçen gün artış eğilimi gösteren enflasyon, en fazla kiraya veren-kiracı ilişkilerine yansımaktadır. Günden güne büyümekte olan uyuşmazlık konularını yasal boyutları ile ele almak, mevcut anlaşmazlıklarda tarafların hangi haklara sahip olduğunu bilmelerinde etkili olmaktadır. Bu doğrultuda hukuki alanda da yenilikler yapılarak, tarafların direkt olarak uzun bir yargılama sürecine dâhil olmadan haklarından haberdar edilerek çözüm odaklı yaklaşım sergileyip anlaşmaları amacıyla kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulaması da 1 Eylül 2023 itibari ile yürürlüğe girecektir. Söz konusu uygulama bir sonraki çalışmamızda ele alınacaktır.
Stj. Av. Elvan ÖNAL