GENEL OLARAK
Kira ilişkisi, kiracı ve kiralayan arasında gerek konut gerek işyeri ihtiyacı bakımından günümüzde en çok kurulan hukuki ilişkilerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiracı ve kiralayan arasındaki kira ilişkisi kira sözleşmeleri ile kurulmaktadır. Kira sözleşmeleri; yazılı olarak kurulabildiği gibi sözlü olarak da kurulabilmektedir. Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmeleri kanunda da düzenlendiği üzere taraflara karşılıklı borç yükleyen klasik sözleşme tiplerinden biridir. Gelinen noktada kira sözleşmeleri her iki tarafa da bir edim borcu yüklemesinden kaynaklı olarak hukuki uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir.
Özellikle ani fiyat artışları, paranın değerinde meydana gelen azalma ve dolayısıyla enflasyonun yüksek seyretmesi kira bedellerine de sürekli yansımaktadır. Özellikle bu durum; aynı lokasyonda benzer özellikleri taşıyan taşınmazlar arasında çok değişken kira bedelleri ile karşılaşmamıza sebebiyet vermektedir. Bu durum, kiraya verenler ve kiralayanlar arasında kurulan kira ilişkisine yansımakta neticeten uyuşmazlıkların da oluşmasına neden olmaktadır. Uygulamada en sık karşılaştığımız kira uyuşmazlıkları; kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin uyarlanması talepli davalardır. Birbiriyle çok sık karıştırılan bu iki davanın detaylı anlatımı yazımızın devamında mevcuttur.
- KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunun 345. Maddesi gereğince kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava türüdür. Kanunda her ne kadar kira tespit davasının her zaman açılabileceği hüküm altına alınmışsa da dava neticesinde mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Ancak mahkemece belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmalı veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim suretiyle kira artış bildiriminde bulunulmalıdır. Aksi takdirde mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki dönemin başlangıcından itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Bu hususata hak kayıplarını engellemek amacıyla kira artışının istendiği dönemden en az 30 gün önce dava açılmalı veya aynı süre içinde noter aracılığıyla ihtarname çekmek suretiyle kira artış bildiriminde bulunulmalıdır.
EMSAL: ‘Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davacı, 22.07.2015 tarihinde açtığı dava ile 15.01.2015 gününden başlayan dönem için kira parasının tespiti isteminde bulunmuş olup, tespiti istenilen dönem, sözleşmenin birinci dönemidir. Bu itibarla, davacının talebi gibi 15.01.2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez. Bu nedenle, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi gözetilip, davacıdan yeni başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem olan 30.10.2015 tarihinden sonrası için kira bedelinin tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kira parasının tespiti isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.’ (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2021/192 K. 2021/1593 T. 17.2.2021)
‘‘MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.’’
Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan uzun ve 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesine göre bazı farklılıklar içerir. Tarafların kendi aralarında bedele ilişkin anlaşma yapmış olması ve bu kira sözleşmesinin 5 yıldan az süreli olması durumunda kira tespit davası açılamayacaktır. Ancak ekonomik sebepler, ani fiyat değişimleri ve paranın değerinde meydana gelen azalma nedeniyle tarafların belirlediği artış oranına rağmen beşinci yılın sonunda kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için her ne kadar taraflar arasında kurulan sözleşmede beş yılın dolması beklense de bazı durumlarda taraflar arasında kurulan sözleşmede henüz beş yıl dolmasa dahi kira tespit davası açılabilir. Öyle ki:
Kira tespiti davasının tarafları olan kiracı ve kiralayan arasındaki kira ilişkisinin kira sözleşmesi ile kurulduğunu belirtmiştik. Kira sözleşmesinin içeriğini, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar kendi aralarında diledikleri gibi belirleyebilirler.
Kira serbestisi ilkesi gereğince kira sözleşmesi kurulurken; kira bedelinin artış oranı taraflar arasında hüküm altına alınabilir. Uygulamada karşılaştığımız kira sözleşmelerinde çoğunlukla hüküm altına alınan artış oranı Türk Borçlar Kanunu gereğince kira artışı üst sınırı; TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre belirlenir. Bu oran 3 Temmuz 2024 tarihi itibariyle %65,07 olarak belirlenmiştir.
Taraflar arasında kurulan sözleşmede hüküm altına alınan artış oranının TÜFE oranından fazla olması halinde kiracının hukuki yararı bulunacağından taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl dolmadan da kiracı tarafından kira tespit davası açılabileceği gibi taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı takdirde kiralayan da kiralayan da beş yıllık sürenin dolmasını beklemeden kira tespit davası açabilecektir.
Taraflar arasında kurulan kira sözleşmesinde beş yılın dolması halinde açılacak kira tespit davası Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinin 3. Fıkrasında hüküm altına alınmıştır. Öyle ki:
‘‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
Yukarıda alıntılanan kanun maddesinden de açıkça görüleceği üzere; beş yılın sonunda açılacak olan kira tespit davalarında belirlenecek kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde tespit edilir.
Genel olarak kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına söz konusu olup, kira tespit davasının açılabilmesi geçerli bir kira sözleşmesinin ve hukuki menfaatin bulunması gerekmektedir.
Ayrıca belirtmek gerekir ki; tespit davaları genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki belirsizlik giderilir. Kira bedelinin tespiti davasında da durum bu şekildir; kira sözleşmesinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkları taraflar açısından belirli hale getirerek taraflar arasındaki barışı sağlar.
EMSAL:
Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.’’ (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.3.2021)
Kira bedelinin tespiti davalarında bir diğer önemli husus ise mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun tespit yapması gerektiğidir. Kira sözleşmesinden kaynaklı olarak taraflar arasında kurulan hukuki ilişkinin süresine bağlı olarak hakim tarafından rayiç bedellere oranla tespit edilen kira bedelinde hak ve nesafete uygun olarak indirim yapılması gerekmektedir.
EMSAL: ‘Sözleşmenin ilk kurulduğu tarih dikkate alındığında, tespiti istenilen dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre tespiti gerekmekte olup, bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceğini bildirdikleri kiradan, mahkemece, uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti cihetine gidilmesi gerekecektir.
Ancak, hak ve nesafet ilkesi gereğince kira tespitinde bilirkişiler tarafından dava konusu mecurun boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası net 20.000TL olmakla, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken, sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.’ (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/974 K. 2021/1058 T. 21.9.2021)
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmeleri kanunda da düzenlendiği üzere taraflara karşılıklı borç yükleyen klasik sözleşme tiplerinden biridir.
Yukarıda alıntıladığımız kanun maddesinde de görüleceği üzere; kira sözleşmeleri taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme tipidir. Ancak kira sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Bu olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmeden kaynaklı borcun ifası taraflardan biri bakımından oldukça güç hale gelebilir. Nitekim bu husus Türk borçlar Kanununun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. Maddesinde de belirtilmiştir. Öyle ki:
‘‘MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’
Kanunda belirtilen durumların gerçekleşmesi durumunda ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.
Kira bedelinin uyarlanması davaları aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilen bir dava türü olarak karşımıza çıktığından, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını değil, her türlü kira sözleşmesine ilişkin kiraları kapsayan bir dava türüdür.
Kanunda kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre belirtilmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte davanın açılmasında hukuki fayda vardır. Zira hakimin dava sonucunda belirleyeceği kira bedeli dava tarihinden itibaren uyarlanacaktır.
Kira bedelinin uyarlanması davası hem kiracı hem kiralayan tarafından açılabilir. Zira kira sözleşmeleri hem kiralayana hem kiracıya karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Ancak kira bedelinin uyarlanması davasının açılmasının bazı koşulları vardır:
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için taraflar arasında muhakkak bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Ayrıca kanunda da belirtildiği üzere öngörülemeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmesi gerekmektedir. Bu olağan üstü durumun ise borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir. Aksi takdirde kira uyarlanması davasının koşulları gerçekleşmediğinden hakim tarafından davanın esastan reddine karar verilecektir.
EMSAL: ‘Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/5701 K. 2013/16242 T. 4.12.2013)
Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki; kanunun 138. Maddesinde borçlunun sözleşmeden dönme hakkına da sahip olduğu belirtilmişse de bu hak ancak kira bedelinin uyarlanmasının mümkün olmadığı takdirde borçlu tarafından kazanılabilir.
Kira tespit ve kira bedelinin uyarlanması davalarında yetkili ve görevli mahkemeler Hukuk Muhakemeleri Kanununda belirtilmiştir:
Hukuk Muhakemeleri madde 4 uyarınca kira uyuşmazlıklarından doğan tüm davalarda dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise HMK madde 10 gereğince sözleşmenin ifa yerindeki mahkemedir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri özel olarak kararlaştırılmadığı taktirde kiraya verenin yerleşim yerindeki mahkemedir. Diğer bir yetkili mahkeme ise HMK madde 6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Stj. Av. Bıraşer Baydemir