Geçen ay yayımlanan “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Geçerlilik Şartları” isimli yazımızda usulüne uygun imzalanmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ve bu sözleşmenin geçerlilik koşullarını detaylıca anlatmıştık. Bilindiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 29. maddesi ön sözleşme hakkındadır. Madde metninde, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmelerin geçerli olduğu ve ön sözleşmenin geçerlilik şeklinin, ileride kurulacak olan sözleşmenin geçerlilik şekline tabi olduğu belirtilmiştir. Türk Hukuk sisteminde tapuda kayıtlı bir taşınmazın devri resmi yazılı şekle tabi tutulmuştur. Buradan hareketle taşınmazın ileride devrini vaat eden sözleşme tipinin de geçerlilik şekli resmi yazılı şekilde olmaktadır. Olağan şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. Şekil şartının amacı bazen taraflardan birinin veya her ikisinin, bazen de üçüncü kişilerin veyahut kamunun yararını korumak, hukuki güvenliği sağlamaktır. Bir önceki yazımızda usulüne uygun düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi ve geçerlilik şartlarını anlattığımız için bu yazımızda bu hususlara pek değinmeyip adi yazılı bir taşınmaz satış vaadinin belirli şartlar altında nasıl geçerlilik kazanabileceğini anlatacağız.
Öncelikle belirtmeliyiz ki noter huzurunda olmayıp adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Kural olarak geçersiz bir sözleşmeden dolayı taraflar, ancak verdiklerini geriye alabilirler. Fakat Türkiye gibi enflasyonun çok yüksek olduğu bir ortamda verilen paranın geri alınması, alıcı için çok adaletsiz sonuçlar doğurabilmektedir. Bundan dolayı da şekil şartının bazı istisnaları kabul edilmektedir.
Hukukumuzda mevcut olan şekil şartlarının çeşitli amaçları bulunmaktadır. Bu şekil şartları hukuk güvenliğini sağlamak amacıyla konulmuştur. Taşınmaz satışını vaat eden bu sözleşme tipinin de resmi şekil şartına bağlanıp tarafları koruyucu amacı 26.11.1980 gün ve 5/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında şöyle açıklanmıştır; “Tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkılmayacak yüklere girmemek”. Resmi şekildeki sözleşme belirli bir kamu görevlisi tarafından düzenleneceği için sözleşmede tarafların irade beyanları açık ve kesin olarak belirlenir. Özellikle taşınmazlarda şekil kuralı sayesinde tapu siciline yapılacak olan tescil işlemi için sağlam ve güvenilir dayanak elde edilmiş olur. Fakat uygulamada bazı durumlarda şekil şartının doğrudan olaya uygulanması açık hak ihlallerine sebep olabilmektedir. Bu durumların başında ise “dürüstlük kuralı” ihlali gelmektedir.
Dürüstlük kuralı veya dürüst davranma ilkesi, “bir hak sahibinin hakkını kullanırken veya bir borçlunun borcunu yerine getirirken iyi ve doğru hareket etmesi yani dürüst, namuslu, makul, fiilinin neticesini bilen, orta zekalı her insanın benzer durumlarda takip edecek olduğu yolda hareket etmesi” anlamını taşımaktadır. Bir hak sahibi hakkını kullanırken veya bir borçlu borcunu yerine getirirken yukarıda belirtilen ilkelere uygun hareket etmek durumundadır; aksi halde haklarını kötüye kullandıkları sonucuna varılabilecektir. Burada önemli olan başkasına zarar vermek kastı değil; hakkın dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılması sonucunda başkasının zarar görmüş olmasıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı, “hakların kullanılması” ve “borçların yerine getirilmesinde” söz konusu olmaktadır. Yukarıda da değindiğimiz üzere kanun koyucu şekil şartlarını belirlerken hukuki güvenliği korumayı amaçlamıştır. Fakat belli bazı şartlar bir araya geldiğinde, dürüstlük kuralı gereğince şekil şartına aykırı imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olacağı kabul edilmiştir. Çünkü kanun koyucu nasıl şekil şartını koyarken hukuka olan güveni korumaya çalıştı ise bazı hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi amacıyla bu şekil şartlarının istinasını da oluşturmuştur. Aşağıda alıntıladığımız Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tescile zorlama imkânı tanıdığı istisnai haller ve şartlar açıklanmıştır.
İçtihadı Birleştirmenin konusu olayların özelliğine gelince: 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit (yüklenici), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devredilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır.
Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahut da bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar.
İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zamanda ciddi oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir.
Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya lâyık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlâl ettiğini gösterir. Oysa Medeni Kanun’un 2. maddesinin ikinci fıkrasıyla, suiistimal karakteri doğrudan doğruya aşikâr olan hallerde hakların istimali kanuni mayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. Zira İsviçreli Prof. MERZ’in de dediği gibi (Medeni Kanun Şerhi art. 2, Nr.21), şekli hukuktaki hakkı maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar onu gerçek ölçülerine götürebilir, gerçek hak korunur, şekli veya görünen hak korunmaz. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Öte yandan Medeni Kanun’un 4. maddesi hükmüyle de hâkim, adalete uygun karar vermeye çağrılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır.
Açıklanan nedenlerle, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere, olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varılmıştır.
…
Bu İçtihadı Birleştirme Kararıyla Eşya Hukukuna hâkim olan prensiplerin büyük ölçüde değiştirildiği iddiasına da katılmak mümkün olamaz. Cebri tescil istemi, aynî değil, kişisel bir haktır. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak ifa (tescil) davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında rüyet edilecektir. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz (MK.md.931).
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanun’sun 2. Maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.
Yargıtay’ ın yukarıda yer verdiğimiz içtihadı birleştirme kararında, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için 2’si olumlu bir tanesi olumsuz 3 şartın bir araya gelmesi gerektiği belirtilmiştir.
a‐ Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması.
b‐ Taşınmazın fiili olarak alıcı tarafından kullanılması.
c‐ İyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmazda hak sahibi olmaması.
Bu hususlar Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.02.2019 tarih ve 2017/2036 Esas 2019/161 Karar sayılı kararında da tekrar vurgulanmıştır.
Yargıtay istikrar kazanmış içtihatlarında, yüklenicinin korunmaya layık bir yararının olmaması hali göz önünde bulundurularak, iyiniyetli üçüncü kişiler koruma altına alınmıştır. İki olumlu bir olumsuz şartın birlikte gerçekleşmesi halinde yüklenicinin tescile zorlanabileceği kabul edilmiştir.
Sonuç olarak adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicinin tescile zorlanamayacağı, tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı kural olarak kabul edilir. Ancak belli bazı şartların bir arada bulunması halinde adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açılabileceği uygulamada kabul edilmiştir. Alıcı ve satıcı arasında harici olarak imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda alıcı tüm edimlerini yerine getirmişse ve taşınmaz da fiili olarak alıcı tarafından kullanıyorsa ayrıca iyi niyetli üçüncü kişilerin herhangi bir hak iddiası yoksa resmi yazılı taşınmaz satış vaadi gibi sonuç doğuracağı kabul edilmektedir.
Stj. Av. Sultan Aslı EK