Son zamanlarda fahiş olarak artan kira bedelleri ile orantılı olarak uyuşmazlık sayısı ve çeşitliği de artış göstermektedir. Kiracı ve kiraya veren mal sahibi vatandaşların hak iddiaları akabinde oluşan sorunlar gündeme gelmektedir. Söz konusu çalışmamızda vatandaşların konuya ilişkin sıkça sorduğu soruları ve ilgili kanun maddeleri çerçevesinde sunacağımız cevapları içermektedir.

1. Sözlü (Şifahen) Yapılan Kira Sözleşmesinin Hukuki Durumu Nedir?

Borçlar Kanunu ve ilgili diğer kanunlarda belirtildiği üzere kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması şart değildir. Taraflar yazılı olmadan da kira sözleşmelerini yapabilmektedirler. Ancak uygulamada ispat kolaylığı olması ve tarafların aralarındaki durumu net olarak belirtebilmesi açısından yazılı yapılması makul görülmektedir.

Yazılı bir kira sözleşmesi yok ise de taraflar; aralarındaki kira ilişkisini yaptıkları banka ödemeleri, faturalar gibi belgelerle ve ortaya koyabilecekleri diğer delillerle ispat edebilmektedirler. Kiraya veren, hukuki haklarını kullanabilir ve yapılacak yargılama içerisinde kira ilişkisini ispat edebilir vaziyettedir.

2. Belirli veya Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiraya Veren, Kiracının Evden Çıkmasını İsteyebilir mi?

Belirli Süreli Sözleşmelerde:

Kiracı, sözleşmenin sona ereceği tarihten en geç 15 gün önce kiraya verene bildirmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirip evden çıkabilmektedir. Ancak bu durum kiraya veren için geçerli değildir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek veya gerekçe sunmadan kiracıyı evden çıkaramaz.

Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hükümdür.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:

TBK m.347/2’ye göre, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

3. Kiraya Veren, Konut İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesini Nasıl Talep Edebilir?

Konut gereksinimine dayalı olarak kira akdinin sona erdirilebilmesi için konut ihtiyacı olan kişinin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir:

   
• Kiraya verenin kendisi,
   
• Kiraya verenin eşi,
   
• Kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları),
   
• Kiraya verenin üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
   
• Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

Kiraya veren, mevcut kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

Bu durum neticesinde kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

4. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralanan Ev Satılırsa Tarafların Hakları Neler Olur?

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur, yani kira ilişkisi aynı koşullarla yeni malikle devam eder. Yeni malikin hakları şunlardır:

   
• Gereksinim Bildirimi: Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için eve ihtiyaç duyabilir. Bu durumda edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla önceki malik döneminden süre gelmekte olan kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
   
• Süre Bitimi Davası: Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

5. Tahliye Taahhüdü Verilmiş Olması Halinde Yasal Haklar Nelerdir?

Kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine karşın taahhüt edilen tarihte yer boşaltılmamış ise kiraya veren, icra takibi yaparak veya dava açarak taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiraya veren, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu süre geçtikten sonra, tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi istenemez.

6. Yasal Olarak Kiralar Ne Kadar Arttırılabilir?

Genel Kural (TBK m. 344):

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kabul edilmiştir. Taraflarca bir anlaşma mevcut değilse de bu oran (TÜFE 12 aylık ortalama) aşılmamak üzere belirlenir.

Konut Kiraları İçin Geçici Kısıtlama (2022 2023 Dönemi):

Konut kiraları bakımından, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren geçici düzenleme ile, bu tarihten 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini (%25) geçmemek koşuluyla geçerlidir.

   
• TÜFE on iki aylık ortalaması %25'in altında kalırsa, değişim oranı geçerli olur.
   
• Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.
   
• Bu kural sadece konut kiraları için geçerlidir.

7. Beş Yılın Sonunda, Kiraya Veren Tarafından Kira Artışı İstenmesinin Sonuçları Nelerdir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde her beş yılın sonunda uygulanacak kira bedeli, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.

Bu durumda, yenilenen kira dönemine ilişkin TÜFE artış oranını aşmama kısıtlaması kalkacaktır. Kiraya verenin her beş yılda bir kira bedelinin “kiralananın durumu” ve “emsal kira bedellerine” göre belirlenmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Sonuç ve Arabuluculuk

Günden güne büyümekte olan uyuşmazlık konularını yasal boyutları ile ele almak, mevcut anlaşmazlıklarda tarafların hangi haklara sahip olduğunu bilmelerinde etkili olmaktadır.

Bu doğrultuda hukuki alanda da yenilikler yapılarak, tarafların direkt olarak uzun bir yargılama sürecine dâhil olmadan çözüm odaklı yaklaşım sergilemeleri amacıyla kira ilişkilerinde zorunlu arabuluculuk uygulaması da 1 Eylül 2023 itibari ile yürürlüğe girecektir.