Geçen ay yayımlanan “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Geçerlilik Şartları” isimli yazımızda usulüne uygun imzalanmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ve bu sözleşmenin geçerlilik koşullarını detaylıca anlatmıştık. Bilindiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi gereği, ön sözleşmenin geçerlilik şekli, ileride kurulacak olan sözleşmenin geçerlilik şekline tabidir.
Türk Hukuk sisteminde tapuda kayıtlı bir taşınmazın devri resmi yazılı şekle tabi tutulmuştur. Buradan hareketle taşınmazın ileride devrini vaat eden sözleşme tipinin de geçerlilik şekli resmi yazılı şekilde olmaktadır. Olağan şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. Şekil şartının amacı hukuki güvenliği sağlamaktır.
Bir önceki yazımızda usulüne uygun düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadini anlattığımız için bu yazımızda bu hususlara pek değinmeyip, adi yazılı bir taşınmaz satış vaadinin belirli şartlar altında nasıl geçerlilik kazanabileceğini anlatacağız.
Şekil Şartının İstisnası: Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2)
Öncelikle belirtmeliyiz ki noter huzurunda olmayıp adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Kural olarak geçersiz bir sözleşmeden dolayı taraflar, ancak verdiklerini geriye alabilirler. Fakat Türkiye gibi enflasyonun çok yüksek olduğu bir ortamda verilen paranın geri alınması, alıcı için adaletsiz sonuçlar doğurabilmektedir. Bundan dolayı da şekil şartının bazı istisnaları kabul edilmektedir.
Taşınmaz satışını vaat eden sözleşme tipinin resmi şekil şartına bağlanıp tarafları koruyucu amacı 26.11.1980 gün ve 5/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında şöyle açıklanmıştır: “Tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkılmayacak yüklere girmemek."
Dürüstlük kuralı veya dürüst davranma ilkesi, “bir hak sahibinin hakkını kullanırken veya bir borçlunun borcunu yerine getirirken iyi ve doğru hareket etmesi yani dürüst, namuslu, makul, fiilinin neticesini bilen, orta zekalı her insanın benzer durumlarda takip edecek olduğu yolda hareket etmesi” anlamını taşımaktadır.
Uygulamada bazı durumlarda şekil şartının doğrudan olaya uygulanması açık hak ihlallerine sebep olabilmektedir. Bu durumların başında ise “dürüstlük kuralı” ihlali gelmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı gereğince, şekil şartına aykırı imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin istisnai olarak geçerli olacağı kabul edilmiştir. Bu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının (TMK m. 2/II) bir sonucudur.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (26.11.1980 T., 5/3 K.)
Yargıtay, özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazlardan bağımsız bölüm satımı gibi yaygın uygulamalarda, adi yazılı sözleşmenin ne zaman tescile zorlama imkânı tanıyacağını açıklamıştır. Kararın temel gerekçesi şudur:
Alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, enflasyon sebebiyle para değerinin düşmesi ve taşınmazın değerinin ciddi oranda artması nedeniyle satıcının yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmasıdır. Satıcının bu tutumu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını (TMK m. 2/II) ihlâl ettiğini gösterir.
Bu sebeple, İçtihadı Birleştirme Kararı, olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varmıştır.
Karar özeti:
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Medeni Kanun’un 2. Maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine… salt çoğunlukla karar verildi.
Adi Yazılı Sözleşmenin Geçerliliği İçin Gereken Şartlar
Yargıtay’ın yukarıda yer verilen içtihadı birleştirme kararında ve Hukuk Genel Kurulu'nun (HGK 19.02.2019 T., 2017/2036 E. 2019/161 K.) kararlarında da vurgulandığı üzere, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması ve tescile zorlama imkânı tanıması için 2’si olumlu 1’i olumsuz olmak üzere şu 3 şartın bir araya gelmesi gerekmektedir:
- Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması. (Satış bedelini ödemiş olması)
- Taşınmazın fiili olarak alıcı tarafından kullanılması. (Satıcının taşınmazı alıcıya teslim etmiş olması)
- İyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmazda hak sahibi olmaması. (MK m. 931 hükmü gereği, ifa davası açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce mülkiyetin tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü bir şahsa geçmemiş olması)
Yargıtay istikrar kazanmış içtihatlarında, yüklenicinin korunmaya layık bir yararının olmaması hali göz önünde bulundurularak, iyiniyetli üçüncü kişiler koruma altına alınmıştır. Bu üç şartın birlikte gerçekleşmesi halinde yüklenicinin tescile zorlanabileceği kabul edilmiştir.
Sonuç olarak, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak geçersizdir ve tescile zorlanamaz. Ancak, yukarıda sayılan istisnai şartların bir arada bulunması halinde, bu sözleşme resmi yazılı taşınmaz satış vaadi gibi sonuç doğuracak ve tescile zorlama davasına dayanak teşkil edecektir.
Stj. Av. Sultan Aslı EK
