Hukuk & Danışmanlık Hizmetleri
Yerel ve uluslararası alanda bilgili ve
tecrübeli ekibimizle hizmet sunmaktayız.

Danışma Hattı:
0850 303 11 36

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Geçerlilik Şartları

Ana sayfa Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Geçerlilik Şartları

Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi inşaat sektörünün ilerlemesi ile birlikte gelişmiş olup uygulamada sık sık karşımıza çıkmaya başlamıştır. Bu yazımızda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik unsurları ile hukuki niteliğini inceleyeceğiz.

Taşınmaz satış vaadi taraflardan birine ya da her ikisine satış sözleşmesi yapılması isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Bu tip sözleşmelerin hukuki niteliği için öğretide fikir ayrılıkları olsa da Yargıtay’ın genel görüşü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme olduğu yöndedir. Kaldı ki Borçlar Kanunun 29. maddesinde ön sözleşmeler başlığı altında açıklanmış ve Yargıtay da bu sözleşme türünü açıklarken 29. maddeyi dayanak olarak gösterilmiştir.  Bu maddeye göre sözleşmeler ileride hüküm doğurması için kurulabilir. Ön sözleşmenin geçerli olabilmesi için kurulacak asıl sözleşmenin şekline uygun olarak yapılması gerekmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Türk Borçlar Kanunu madde 1 hükmüne göre: “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.’’ Sözleşme taraflarının, birbirlerine karşılıklı ve uygun bir şekilde iradelerini açıklamaları, sözleşmenin kurucu unsurudur. Taşınmaz satış vaadinde her iki tarafın da borç altına girdiği hâllerde, taraflardan sadece birisinin düzenlediği ve bu nedenle, sadece onun iradesinin açıklayan bir belge, taşınmaz satış vaadi olarak nitelendirilemez. (AYAN, Eşya Hukuku-II)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satım sözleşmesinin vaadini içeren bir ön sözleşme olduğuna göre resmi şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu söyleyebiliriz. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. BK m 29’a göre bir ön sözleşmenin geçerlilik şartı başka bir kanunda düzelme yoksa ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabidir. Satış vaadi sözleşmesi noterlerin yapacakları işleri sayan Noterlik Kanunu 60. maddede sayılmış ve bu madde kapsamında noterlerin yapacakları işler arasında alınmıştır. Noterlik Kanunu’nda “Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” başlığıyla 89. Maddenin altında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanacağı hükmü düzenlenmiştir. Yani ilgili kanun maddelerine göre taşınmaz vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenlenmiş olmalı ve noter huzurunda iki tarafça imzalanmalıdır. Aksi takdirde noterce düzenlenme şekilde değil de onaylama şekilde olan bir satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Diğer yandan, satış vaadinin geçerli olabilmesi için, sözleşmede, taşınmazın satış bedeli ve eğer taksitler halinde ödenecek ise bu ödemelerin açıkça belirtilmesi zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu

Satış vaadi sözleşmesinin konusunu tapu sicilinde taşınmaz olarak kayıtlı olan taşınmazlar oluşturur. Tapuda kaydı mevcut olmayan bir taşınmazın bu sözleşmenin konusunu oluşturup oluşturmayacağı hususu aklımızda soru işareti olarak yer edinebilir. Bu konuda Yargıtay bir kararında tapuya kayıtsız taşınmazlar için yapılan satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olamayacağı lakin zilyetliğin devrini amaçlayan bir sözleşmesi olması bakımından geçerli kabul edilmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.  “Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin, zilyetliğin devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi gerekir. Noter huzurunda yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesi söz konusu olacağı için geçerli, yok eğer tapuda kayıtlı değil ise, bu takdirde bahis konusu olan “gayrimenkul satış vaadi” değil “zilyetlik hakkının devri vaadi” olduğu için geçerlidir.” (Y8.H Esas 1996-9379 Karar 1997-4125)

Başkasına ait bir taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturabileceği kanısındayız. Zira taşınmaz vaadi sözleşmesi borç doğuran bir sözleşmedir ve borç doğuran sözleşmelerin geçerliliği tarafların tasarruf yetkisine sahip olup olmamasına bağlı değildir. Bu sebeple başkasına ait taşınmaz bu sözleşmenin konusunu oluşturabilecektir.

Paylı mülkiyete ve elbirliğiyle mülkiyete tabi taşınmazların taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturup oluşturamayacağı hususunu inceleyecek olursak bu konuda mevcut bir düzenleme olmadığı için yalnızca lafzi yorumda bulunabileceğiz. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bu sözleşmenin konusunu oluşturabilmesi için paydaşın sadece kendi payı olan taşınmazı satmayı vaat etmiş olması gerekir. Elbirliği ile mülkiyette ise ortakların birbirinden bağımsız tasarruf yetkileri bulunmadığından bu sözleşmenin konusunu oluştursa dahi ifa imkânsızlığıyla karşılaşacaktır. Bu sebeple elbirliğiyle mülkiyete tabi bir taşınmaz bu sözleşmenin konusunu oluştursa bile ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşme geçersiz olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şartın Geçerliliği

Taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayan sözleşmelerdir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenilemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Lakin usulüne uygun olarak yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde mevcut olan cezai şartta usulüne uygun olacağı için şartta geçerli olacak ve talep edilebilir olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 1009. maddesi gereği taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerh hukuki niteliği gereği kişisel bir hakkı ayni bir hakka çevirmese de üçüncü kişilere karşı iler sürülebilmesi açısından hakkı güçlendirmektedir. Kaldı ki TMK m 1009/2 “Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” denilmektedir. Yani tapuya satış vaadi sözleşmesi şerh edilmiş taşınmaz satılsa dahi taşınmazı satın alan sözleşme dışı üçüncü kişiye karşı dava açılabilir ve bu hak talep edilebilir. 2644 sayılı Tapu Kanunu 26. maddenin 9. fıkrası gereği “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmeye ilişkin haklar ve talep edilecek hususlar ortadan kalkmaz.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları

Uygulamada sıklıkla iki tarafı borç yükleyen satış vaadi sözleşmeleriyle karşılaşmaktayız. Usulüne uygun imzalanmış bir satış vaadi sözleşmesi; sözleşmede kararlaştırılan hükümlere göre bir tarafa yahut her iki tarafa da satış sözleşmesinin yapılmasını hususunda talep hakkı verir. Öğretide bu talebin yenilik doğuran bir hak olduğu hususu kabul görmüş görüşler arasındadır.

Sözleşmede kararlaştırılan ifa zamanı geldiğinde bir taraf satış sözleşmesi yapmaktan kaçınırsa, diğer taraf dava açabilir. Dava sonucunda verilen karar; satış sözleşmesinden kaçınan tarafın iradesinin yerine geçecektir.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi birden fazla şekilde sona erebilir. Sözleşme ifa ile sona erebileceği gibi taraflardan birinin sözleşmeden dönmesiyle yahut sözleşmeyi feshetmeleriyle sona erebilir. Bunlar hariç sözleşmenin zamanaşımına uğramasıyla veya bahse konu taşınmazın kamulaştırılmasıyla sözleşme sona erebilir. Türk Borçlar Kanunu sözleşmenin farklı şekillerde sona ermesine farklı sonuçlar bağlamıştır.

Taraflar usulüne uygun imzaladıkları satış vaadi sözleşmesinden sonra karşılıklı rıza ile satış işlemini gerçekleştirebilirler. Bunun yanında ifa işlemini talep eden tarafın aldırdığı mahkeme kararı ile de ifa mümkündür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her sözleşme gibi feshedilebilir. Fesih işlemi hukuki niteliği gereği ileriye dönük hukuki sonuçlar doğurur. Sözleşmede varsa cezai şartlar yerine getirilip taraflar sözleşme için verdiklerini iade etmelidirler.  Lâkin fesih işlemi asıl sözleşmesinin şekline tabi olması sebebiyle ancak noter aracılığıyla gerçekleştirildiğinde geçerli olacaktır. Bu şekilde de sözleşme sona erebilir.

Sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmemesi sonucunda diğer taraf sözleşmeden dönebilir. Lakin bir tarafın sözleşmeden dönebilmesi için diğer tarafın temerrüde düşmesi gerekmektedir. Borçlar Kanunu madde 110 gereği Borcun konusu bir şeyin teslimini gerektirmiyorsa, alacaklının temerrüdü hâlinde borçlu, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere göre sözleşmeden dönebilir.” Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler ve bu halde karşılıklı olarak ifa yükümlülüklerinden kurtulurlar. Yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve temerrüde düşmüş olan taraf ise Borçlar Kanunu 123-125. maddeleri uygulanır.

Zamanaşımı borçların sona erme şekillerinden bir tanesi olmayıp belirlenen zamanda hakkın talep edilmemesi halinde o borcu eksik bir borç haline getiren hukuki kurumdur. Zamanaşımı Borçlar Kanunu 146-161. Maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun gereği zamanaşımı süresi sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlar. Borçlar kanununda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ayrıca düzenlenmediği için genel hükümlere tabidir ve bu süre on yıldır.

Kamulaştırılmış bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi imzalanmışsa bile sözleşmenin konusu imkânsızlaşacağı için sözleşme son bulacaktır. (Borçlar Kanunu madde 136) Fakat bu imkânsızlığın sonuçları borçluya yükletilen sorumluluk türlerinden değildir.

Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda özel olarak düzenlenmediğinden borçlar kanunun genel maddelerine tabi olacaktır. Şayet vaat borçlusu edimini yerine getirmekten kaçınırsa sözleşmenin diğer tarafı ona karşı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Yazının içeriğinden detaylıca açıkladığımız üzere böyle bir hususun dava edilebilmesi için her şeyden önce usulüne uygun bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır.

Ekte örnek bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sunulmuştur.

 

Stj. Av. Sultan Aslı EK

 

Ekli Dosya İndir:Satış Vaadi Sözleşmesi…