Hukuk & Danışmanlık Hizmetleri
Yerel ve uluslararası alanda bilgili ve
tecrübeli ekibimizle hizmet sunmaktayız.

Danışma Hattı:
0850 303 11 36

KoronaVirüs Salgını Sebebi ile Kira Bedelinin Tedbiren İndirilmesi Sorunu: Bursa BAM ve Ankara BAM Kararlarının Değerlendirilmesi

Ana sayfa KoronaVirüs Salgını Sebebi ile Kira Bedelinin Tedbiren İndirilmesi Sorunu: Bursa BAM ve Ankara BAM Kararlarının Değerlendirilmesi

1. Giriş

Dünya genelinde ülke ekonomilerini etkisi altına alana yaygın adıyla Koronavirüs (COVİD-19) salgını hayatımızı birçok açıdan etkilemektedir. Çalışma hayatında da etkili olan bu salgın dolayış ile yasal düzenlemeler yapılmıştır. Çalışma hayatına ilişkin olarak yapılan bu düzenlemelerin yetersiz kalmakta ve ihtilaflar ortaya çıkmaktadır. Koronavirüs sebebiyle özellikle faaliyetlerine ara verilen işyerlerinin veya ciddi ciro kaybı yaşayan işletmelerin kira sözleşmelerinin ifasında güçlük yaşadığı görülmektedir. Konut kira sözleşmelerinde ise salgınla bağlantılı olarak hane halkının gelirinde yaşanan azalma nedeniyle ifa güçlüğü yaşanmaktadır. Sözleşmeler hukukuna hâkim olan temel ilke sözleşme ile bağlılık ilkesi ise de mücbir sebep veya beklenmedik hal sebebiyle mevcut durumda birçok kira sözleşmesi açısından ifa güçlüğü gündeme gelmektedir. Kira sözleşmeleri ile kira ödeme borcu altına giren kiracılar açısından ifa güçlüğü veya ifa imkansızlığı hallerinin uygulanıp uygulanmayacağı tartışma konusudur. Ancak konuya ilişkin olarak Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda sözleşmenin uyarlanabileceği ve tedbiren kiranın yarıya indirilebileceği belirtilmiştir. Bursa BAM kararından bir süre sonra aynı uyuşmazlığa ilişkin olarak Ankara 15. Hukuk Dairesi tarafından kira sözleşmesinin uyarlanamayacağı, tedbiren kiranın yarıya indirilemeyeceği çünkü bu tedbirin davanın esasına etki edebilecek bir tedbir olduğu gerekçesiyle uyarlama ve tedbir talebinin reddine karar verilmiştir. Bu çalışmamızda Koronavirüs sürecinde kira sözleşmelerinin uyarlanıp uyarlanamayacağı, tedbir talep edilip edilmeyeceği yasal mevzuat ve her iki bölge adliye mahkemesi kararları çerçevesinde değerlendirilecektir.

2. İfa Güçlüğü ve İfa İmkansızlığı

Sözleşmelerin akdedilmesinden sonra tarafların öngöremediği ve borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ifanın güçleşmesi veya imkansızlaşması durumu söz konusu olabilmektedir. Bu noktada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan sebeplerle borcun ifası imkânsız hale gelirse borç sona ermektedir. Borcun ifasının imkansızlaşmadığı ancak ifanın borçlu için önemli ölçüde güçleştiği durumlarda ifa güçlüğünden bahsedilebilecektir. İfa imkansızlığı durumunda borçlu ifada bulunmak zorunda değil iken aşırı ifa güçlüğü durumunda borçlu borca ilişkin olarak uyarlama talep edebilmektedir.

2.1. İfa İmkansızlığı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 136’da Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer” denilmek suretiyle borçlunun sorumlu tutulamayacağı durumlarda borcun ifasının imkansızlaşacağından bahsedilmiştir. Borçlar kanununda borcun imkansızlaşmasına ilişkin sebepler sayılmamış ancak doktrin ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde ilgili tanım şekillenmiştir. Hangi hallerin imkânsızlık halleri olduğu da yine doktrin ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda belirlenmiştir.

Doktrin ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenen ifa imkansızlığı halleri sözleşmelerde de yerini almaktadır. Bu bakımdan hangi hallerin mücbir sebep ve beklenmedik haller olarak nitelendirileceği mücbir sebep ve beklenmedik hal durumunda hangi hükümlerin uygulanacağı sözleşmelerde belirtilmektedir. Mücbir sebep Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmamıştır. Mücbir sebep, tarafların üstlendikleri edimlerin ifasının, dıştan kaynaklanan, sözleşmeden doğan borcun ihlaline mutlak surette, öngörülemez ve kaçınılmaz olarak yol açan, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır. Buna göre, bir olayın mücbir sebep olarak değerlendirilmesi için sağlanması gereken şartlar şu şekildedir;

  • Tarafların kontrol alanlarının dışında gerçekleşmesi,
  • Hukuki ilişkinin kurulduğu tarihte olayın gerçekleşmesinin öngörülemeyecek olması, öngörülse dahi somut etkilerinin bu kadar büyük olacağının tahmin edilemeyecek olması,
  • Mücbir sebebe dayanan tarafın tüm önlemleri almasına rağmen olayın, edimin ifasını imkânsız hale getirmesinin önlenememesi,
  • Sözleşmede ilgili olayın mücbir sebep kabul edilmeyeceğinin düzenlenmemiş olması.

Sözleşmeye konu borcun ifasına engel olan olayın yukarıdaki şartları sağlamasına ek olarak ilgili olayın ülke genelinde benzer hukuki ilişkileri de etkileyip etkilemediği ve tarafların tacir olup olmadığı gibi faktörlerin de değerlendirmeye alınması gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.06.2018 Tarih, 2017/90 Esas, 2018/1259 Karar sayılı kararında;

“Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.

Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin birtakım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşerî bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.” denilerek mücbir sebep tanımlanmıştır.

2.2. İfa Güçlüğü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138’de Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” denilmiştir. İfa güçlüğünden bahsedebilmek için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir halin ortaya çıkması gerekmektedir. Ortaya çıkan bu beklenmeyen hal, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu tarafından sözleşmenin uyarlanması talep edilebilmektedir. Uyarlama talebi borçlu tarafından hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması şeklinde olmaktadır. Hâkim tarafından somut olayın koşulları değerlendirilir ve uyarlama talebi haklı görüldüğü takdirde hâkim tarafından sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasına karar verilir. Uyarlama talebi incelendiği sırada borçlu tarafından tedbir talebi de hâkimden istenebilecektir. Bu noktada tedbirin şartları incelenecek ve şartlar mevcut olduğu takdirde esas hakkında karar verilinceye kadar tedbir talebinin kabulüne karar verilebilecektir.

3. İfa Güçlüğü ve İfa İmkansızlığı Bağlamında Bursa BAM ve Ankara BAM Kararlarının Değerlendirilmesi

Koronavirüs salgını döneminde sözleşmeler hukuku bakımında pek çok uyuşmazlık meydana gelmiştir. Bu sözleşmeler arasında yer alan kira sözleşmelerinde koronavirüs salgını döneminde sözleşmenin değişen koşullarda ne şekilde devam edeceği sorunu ortaya çıkmıştır. Salgının mücbir sebep olarak sayılması gerektiği ve karşılıklı edimlerin sona erdiğini savunan bir görüş bulunmakla birlikte kira sözleşmelerinin uyarlanmasını savunan bir görüş de bulunmaktadır. Bu görüşe göre koronavirüs salgını bir mücbir sebep olup TBK m.138 kapsamında kalmaktadır. Kira sözleşmesinde kira ödeme borcu yükümlülüğü bulunan borçlu için aşırı ifa güçlüğünün şartları oluşmuşsa borçlu tarafından hâkimden sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanması talep edilebilecektir. Hâkim tarafından yapılan değerlendirme sonucunda borçlunun bu talebi haklı görülürse sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanmasına karar verilebilecektir.

Koronavirüs salgının kira sözleşmelerine etkisine yönelik olarak borçlular tarafından sözleşmenin uyarlanması ve uyarlama davasının sonuna kadar tedbiren sözleşme kira bedelinin yarıya indirilmesine ilişkin talepler mahkemeler önünde olup mahkemelerce incelenmektedir. Konuya ilişkin olarak Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ve Ankara BAM 15. Hukuk Daireleri tarafından verilen zıt nitelikteki kararlar tartışma konusu olmuştur. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi tarafından salgın dönemindeki iş yerlerinin kira sözleşmeleri için uyarlama talep edilebileceği ve tedbir kararı verilebileceğine ilişkin karar verilmiş iken Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda bu konuda tedbir kararı verilemeyeceğine ilişkin karar verilmiştir. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 28.09.2020 Tarih, 2020/1103 Esas, 2020/1008 Karar sayılı kararında;

“Somut olayda ihtiyati tedbir kararının koşullarının oluşup oluşmadığı açısından öncelikle kiranın uyarlanması davasının hukuki niteliği incelenmelidir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir.

Bu boyuttaki salgın hastalık gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.

Genel olarak sözleşmelerde “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hâkimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür.

Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.

Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.

Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.

Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüde düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK’nun 389/1 maddesinde gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.

7226 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi yasa koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan tedbirler kapsamında iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiğini göstermektedir.

Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkânsız zarar doğuracağı açıktır. Ancak mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkânsız bir zarar doğmayacaktır.

Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.

Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK’nun “Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması” başlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.

Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Ancak salgın süresince restoran olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.” denilmek suretiyle davacı tarafından talep edilen tedbir talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda özetle; koronavirüs salgının TBK m.138 kapsamında sayıldığı, madde kapsamında sayılmasından bahisle davacı tarafından şartların güçleşmesi sebebiyle uyarlama talep edilebileceği, uyarlama ile birlikte tedbir şartlarının varlığı halinde tedbire karar verilebileceği ancak tedbire karar verilirken uyuşmazlığı esasını halleder nitelikte bir tedbir kararının verilmemesi gerektiği ancak bu durumun da davanın sonunda telafisi güç veya imkansız zararların meydana gelebileceği hesaba katılarak tedbir kararı verilebileceği, tedbir kararının sürekli nitelikte olmaması gerektiği, salgın şartları ortadan kalktığı ve ya önemli ölçüde azaldığı takdirde tedbirin kaldırılabileceği vurgulanmıştır. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi tarafından verilen karara karşılık Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi tarafından benzer uyuşmazlığa ilişkin olarak uyuşmazlığın esasına ilişkin tedbir kararı verilemeyeceği belirtilmiştir. Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi 01.02.2021 Tarih, 2020/2164 Esas, 2021/50 Karar sayılı kararında;

“6100 sayılı HMK’nın “ihtiyati tedbirin şartları” başlıklı 389. Maddesinin 1. Fıkrasında, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir, hükmü düzenlenmiştir. Aynı yasanın 391. Maddesinde ihtiyati tedbir kararının hem maddi hem de şekli içeriği düzenlenmiştir. Buna göre Yargıtay uygulamalarında (Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 01.06.2012 tarih, 2012/12474 Esas, 2012/14232 Karar sayılı ilamı) kabul edildiği ve 6100 sayılı HMK’nın 391. Maddesi gerekçesinde açıklandığı üzere “dava sonunda elde edilecek faydayı sağlayacak şekilde”, bir başka deyişle “davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde” ihtiyati tedbir kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca ihtiyati tedbir ancak uyuşmazlık konusu hakkında verilebilir.

Somut olayda, pandemi nedeniyle kira bedelinin düşürülüp düşürülmeyeceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Uyuşmazlığın niteliği yargılamayı gerektirdiği ve uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği anlaşıldığından incelenen mahkeme kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine” denilmiştir.

Kanaatimizce Ankara BAM kararı hatalı olup ihtiyati tedbir kurumunun bu denli dar yorumlanmaması gerekmektedir. Nitekim ihtiyati tedbir kurumunun bu denli dar yorumlanması dava devam ederken telafisi güç veya imkânsız durumların ortaya çıkmasını engellemeyecek olup ihtiyati tedbir kurumundan beklenen yarar gerçekleşemeyecektir. Önemle belirtmek gerekir ki ihtiyati tedbir kurumu geçici bir koruma sağlamakta olup dava sonunda haksız çıkan taraf ihtiyatı tedbirden kaynaklı olarak meydana gelen zarardan sorumlu tutulmaktadır. Nitekim Hukuk Mahkemeleri Kanunu m.399/1’de “Lehine ihtiyati tedbir kararı verilen taraf, ihtiyati tedbir talebinde bulunduğu anda haksız olduğu anlaşılır yahut tedbir kararı kendiliğinden kalkar ya da itiraz üzerine kaldırılır ise haksız ihtiyati tedbir nedeniyle uğranılan zararı tazminle yükümlüdür.” denilmektedir. Açıktır ki ihtiyati tedbir noktasında talepte bulunan haksız çıktığı durumda tedbir kararının uygulanmasından dolayı meydana gelen zararı ödemek zorundadır. HMK açık hükmü karşısında Ankara BAM kararı dar yorumlanmış olup adeta HMK m.399/1 göz ardı edilmiştir.

Kira sözleşmelerin uyarlanmasına ilişkin olarak her iki bölge adliye mahkemesi arasındaki içtihat farklılığı Yargıtay tarafından çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Nitekim gerekmektedir. Nitekim Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkındaki Kanunu m.35/3’te Başkanlar Kurulunun Görevleri sayılırken “Re’sen veya bölge adliye mahkemesinin ilgili hukuk veya ceza dairesinin ya da Cumhuriyet başsavcısının, Hukuk Muhakemeleri Kanunu veya Ceza Muhakemesi Kanununa göre istinaf yoluna başvurma hakkı bulunanların, benzer olaylarda bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında ya da bu mahkeme ile başka bir bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde bu uyuşmazlığın giderilmesini gerekçeli olarak istemeleri üzerine, kendi görüşlerini de ekleyerek Yargıtay’dan bu konuda bir karar verilmesini istemek” denilmiş olup bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki içtihat farklılıklarının Yargıtay tarafından çözüme kavuşturulacağı belirtilmiştir. Kira uyuşmazlıkları ile ilgili olarak karar veren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından her iki bölge adliye mahkemesi kararları incelenecek ve karar verilmesinin akabinde içtihat birliği oluşacaktır. Kanaatimizce Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi kararına benzer bir karar verilecek ve salgın dönemindeki işyeri kiralarının tedbiren yarıya indirilmesine imkân tanınacaktır.

4. Sonuç

Koronavirüs salgını hayatın her alanını etkilerken sözleşmeler hukuku da bu etkilenmeden nasiplenmiş ve birçok alandaki sözleşmelerin uyarlanması konusu gündeme gelmiştir. Bu sözleşmelerden biri olan kira sözleşmelerinin salgın döneminde ne şekilde uyarlanacağı tartışma konusu olmuştur. Kira sözleşmelerine ilişkin olarak edimin ifasının sürekli olması ifa imkansızlığından ziyade aşırı ifa güçlüğünü gündeme getirmiş ve sözleşmelerin uyarlanması gerektiği düşüncesi benimsenmiştir. Bu itibarla salgın döneminde kiracılar tarafından sözleşmelerin uyarlanması ve dava sonuna kadar ihtiyatı tedbir talepli davalar açılmıştır. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi tarafından kira sözleşmesinin değişen koşullara göre uyarlanabileceği ve telafisi güç veya imkânsız zararların meydana gelmemesi için tedbir kararı verilebileceği kanaati ile tedbir talebinin kabulüne karar verilmiştir. Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi tarafından ise uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte tedbir kararı verilemeyeceğinden bahisle tedbir talebinin kabulüne karar verilmiş ve her iki bölge adliye mahkemesi arasında içtihat farklılığı meydana gelmiştir. Bu içtihat farklılıkları kira davalarına bakan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından çözüme kavuşturulacak olup kanaatimizce Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi kararına benzer şekilde bir karar verilecektir. Nitekim salgın koşullarında kira sözleşmesinin uyarlanması gerekmekte olup tedbir kararı verilmemesi halinde telafisi güç veya imkânsız zararlar meydana gelebilecektir.

Av. Mehmet Ali BAYLER

 

Kaynaklar:

  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
  2. 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunu
  3. 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkındaki Kanunu
  4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.06.2018 Tarih, 2017/90 Esas, 2018/1259 Karar sayılı kararı
  5. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 28.09.2020 Tarih, 2020/1103 Esas, 2020/1008 Karar sayılı kararı
  6. Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi 01.02.2021 Tarih, 2020/2164 Esas, 2021/50 Karar sayılı kararı